1.2 項目提出背景和項目建設(shè)的必要性
1.2.1 項目建設(shè)背景
1、項目提出的理由
目前我國60歲以上人口已達1.78億，養(yǎng)老床位250萬張，僅占老年人口的1.5%。也就是說，中國每1000名老人中只有15人擁有養(yǎng)老床位，而發(fā)達國家是70人。
據(jù)預(yù)測，從2011年到2015年，中國60歲以上老人將由1.78億增加至2.21億，平均每年增加老人860萬。到2035年，每兩位老人，對應(yīng)僅有1名孩子。人口老齡化已成為社會普遍關(guān)注的民生問題，隨著社會經(jīng)濟的迅速發(fā)展，社會保障事業(yè)也得到了進一步是完善，很多城市老年人僅衣食無憂，而且投資、儲蓄、財產(chǎn)性收入均豐厚；而他們子女的收入也從小康步入富裕的行列。老年人的生活現(xiàn)狀和經(jīng)濟基礎(chǔ)，決定了投資發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)既是社會發(fā)展的需要，也是社會文明進步的重要標志，前景無限廣闊。
2、社會環(huán)境
中國正在經(jīng)歷快速的人口老齡化。第六次人口普查顯示，我國大陸總?cè)丝跀?shù)已達13.39億。我國已經(jīng)進入老齡化社會，養(yǎng)老成為關(guān)乎家庭與社會和諧的大事。與此相伴，老年人口中失能老人的數(shù)量越來越多，長期照顧需求迅速擴張。有關(guān)調(diào)查提供的數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、廣州等一些省會及經(jīng)濟發(fā)達城市，存在著一批占當(dāng)?shù)乩夏耆丝诳倲?shù)近15%以上的中高收入老年群體，這些老年人認為現(xiàn)在的養(yǎng)老環(huán)境，無論從居住條件還是養(yǎng)老服務(wù)水平都不能滿足他們?nèi)找嫣岣叩酿B(yǎng)老需求，因此他們希望市場上能多生產(chǎn)一些高標準的療養(yǎng)基地。也就是說，在我國經(jīng)濟社會發(fā)展較快的地區(qū)，已經(jīng)存在一定比例的中高收入老年群體對高標準的療養(yǎng)基地需求。因此，加強高標準的老年養(yǎng)老基地的建設(shè)已是一項刻不容緩的任務(wù)。
3、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)環(huán)境
1）養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟環(huán)境
（1）我國的老齡化處于“未富先老”的經(jīng)濟發(fā)展階段
我國已經(jīng)進入老齡化社會，但我國和其他的老齡化國家相比有一個很大的不同，用一句話來概括就是“國外是先富后老，我國是未富先老”。根據(jù)美國人口咨詢局的資料，世界上已經(jīng)有70個國家進入老齡化社會，而只有中國、格魯吉亞、亞美尼亞和摩爾多瓦四個國家的人均國民產(chǎn)值不足1000美元。這說明我國經(jīng)濟發(fā)展水平尚處于世界中下水平時，老齡化程度卻己進入了發(fā)達國家的行列，呈現(xiàn)“未富先老” 的特征。老齡化的加速對社會經(jīng)濟發(fā)展都將產(chǎn)生巨大壓力。
（2）我國居民收入水平城鄉(xiāng)差別較大
城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民是構(gòu)成我國社會的兩大基本群體。改革開放以來，城鄉(xiāng)居民收入差距趨于擴大。過大的城鄉(xiāng)收入差距已成為社會發(fā)展的障礙。老年消費群體簡單地可以分為農(nóng)村消費群體和城鎮(zhèn)消費群體，兩者之間收入水平的差距直接決定了其支付能力水平之間的差距。
（3）我國居民收入水平區(qū)域差異較大
2006年西部藍皮書《中國西部經(jīng)濟發(fā)展報告(2006)》中指出，西部經(jīng)濟雖然強勁增長，可東西部差距卻還在不斷擴大。從居民收入水平差距來看，2005年西部城鎮(zhèn)居民可支配收入占東部地區(qū)的比例由2004年的69.7%下降到2005年的66.7%，而2005年西部地區(qū)農(nóng)村居民人均純收入占東部地區(qū)的比例由2004年的48%下降到44.2%。我國東西部經(jīng)濟發(fā)展的總體經(jīng)濟環(huán)境決定了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)面對的老年消費群體的支付能力水平有顯著的區(qū)域差異。
2）養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)社會環(huán)境
（1）人口老齡化需要社會解決日益突出的養(yǎng)老保障問題
我國人口老齡化具有增長速度加快、數(shù)量增大、高齡化更加顯著、農(nóng)村老齡問題突出、城鄉(xiāng)和地區(qū)之間老齡化程度差異擴大等特點。養(yǎng)老保障問題更加突出，勞動年齡人口對老年人贍養(yǎng)負擔(dān)加重，社區(qū)照顧服務(wù)需求迅速增加，解決老齡問題的社會壓力顯著加大，特別是我國第一次生育高峰的人口將陸續(xù)進入老年，他們的物質(zhì)文化生活需求更趨多樣化，對經(jīng)濟社會的全面協(xié)調(diào)發(fā)展帶來的影響將會更加深刻。
（2）中國目前的三種主要養(yǎng)老方式
我國目前主要有家庭養(yǎng)老、機構(gòu)養(yǎng)老和居家養(yǎng)老三種養(yǎng)老方式。
家庭養(yǎng)老：
所謂家庭養(yǎng)老，就是由子女提供供養(yǎng)經(jīng)費、生活照顧(包括醫(yī)療護理) 和精神慰籍的封閉式運作形式。
家庭養(yǎng)老在我國可謂源遠流長，它是一種建立在中國傳統(tǒng)血親價值和血親倫理之上的養(yǎng)老方式。它體現(xiàn)了中華民族尊老愛幼的傳統(tǒng)美德，與其他養(yǎng)老方式相比，優(yōu)越性十分明顯。一是家庭養(yǎng)老大都采取代際同居或居住地附近的方式，子女可以為父母提供經(jīng)濟支持和生活照顧，二是父母可以力所能及地幫助子女照顧孩子、料理家務(wù)，可提高老年人在家庭中的地位，三是老年人與各年齡段的人保持接觸，可起到延緩衰老的作用。尤其是老人與孫輩的交往，能使老年人享受到天倫之樂。
機構(gòu)養(yǎng)老：
機構(gòu)養(yǎng)老主要是指在支付一定費用后，老年人在政府和社會各界舉辦的各種養(yǎng)老院、敬老院、護理院、養(yǎng)老中心等機構(gòu)和設(shè)施中養(yǎng)老。
上世紀八十年代，為解決人口日益老化的問題，由民政系統(tǒng)牽頭，陸續(xù)開辦了包括養(yǎng)老院等在內(nèi)的多項社會福利事業(yè)。進行市場經(jīng)濟體制改革以后，民辦養(yǎng)老機構(gòu)涌現(xiàn)，成為政府養(yǎng)老機構(gòu)的補充。近年來，選擇進入機構(gòu)養(yǎng)老的城市老人逐漸增多，主要原因：一是可減輕子女的負擔(dān)；二是可避免因代溝沖突；三是能減輕老人家務(wù)勞動的壓力；四是能消除孤獨感；五是能受到健康護理等專業(yè)化的服務(wù)。這些都是家庭養(yǎng)老難以比擬的。
居家養(yǎng)老：
居家養(yǎng)老就是老年人在家中居住，接受由社區(qū)提供養(yǎng)老服務(wù)的一種養(yǎng)老方式。
在我國，考慮到家庭養(yǎng)老功能的日益衰弱和機構(gòu)養(yǎng)老的力不從心，及多數(shù)老年人處于經(jīng)濟和情感上的原因不愿離開熟悉的社區(qū)環(huán)境，加上如今人們住房水平的提高，老人們有了較好的住家環(huán)境，老人更希望在家里而不是在養(yǎng)老機構(gòu)接受服務(wù)，居家養(yǎng)老便應(yīng)運而生。居家養(yǎng)老不同于傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老，是兼具家庭養(yǎng)老和機構(gòu)養(yǎng)老優(yōu)越性的新型養(yǎng)老方式。
此外，從生活質(zhì)量的角度而言，由于這三種養(yǎng)老方式彼此孤立，缺乏相互間的銜接和配套，目前僅能滿足老年人吃穿住行，有病看等最基本的生存需要，對老年人生活質(zhì)量的更高層面，如生活滿意度、精神生活（如文化娛樂）和奉獻社會等方面的需求難以顧及。
3）養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)文化環(huán)境
（1）老年人生活觀念在發(fā)生轉(zhuǎn)變
隨著中國知識型老年群體的增長，老年人的自主意識和自主關(guān)注逐漸增強。部分城鎮(zhèn)老年人在兒女成家立業(yè)后，拒絕為其兒女承擔(dān)任何的家庭照顧服務(wù)，他們有較強的獨立生活的需求，包括教育學(xué)習(xí)、休閑娛樂、旅游度假等。他們渴望在進入老年后有時間出外旅游、與老友相聚、參與更多的老年群體活動等，他們已經(jīng)不再受傳統(tǒng)養(yǎng)老方式的約束。
（2）社會化養(yǎng)老觀念逐漸深入人心
在我國，儒家文化影響至深，一直信奉“老吾老以及人之老”。傳統(tǒng)的“養(yǎng)兒防老”模式一直占據(jù)主導(dǎo)地位，靠社會機構(gòu)養(yǎng)老是子女不孝的表現(xiàn)。人老了都希望在家享受天倫之樂，靠兒女來扶養(yǎng)和照顧，包括經(jīng)濟上、生活上和精神上的照顧。我國憲法也明確肯定家庭養(yǎng)老的作用，明確規(guī)定了兒女有義務(wù)扶養(yǎng)老人。
隨著計劃生育政策的貫徹執(zhí)行，三口之家、單親家庭甚至單人家庭日益增多，“421”家庭結(jié)構(gòu)將大量出現(xiàn)，加上市場經(jīng)濟條件下競爭日益激烈，子女工作壓力大、閑暇時間少，外出經(jīng)商、留學(xué)人員增加，城市“空巢家庭”越來越多，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老服務(wù)功能日益弱化。與此相適應(yīng)的是人們在逐漸轉(zhuǎn)變養(yǎng)老觀念，社會化養(yǎng)老模式已得到廣泛的認可，只要價格和服務(wù)合適，很多人愿意接受社會化養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。
1.2.2 項目建設(shè)的必要性
1、項目的建設(shè)是減輕現(xiàn)實社會養(yǎng)老矛盾的客觀要求
市的養(yǎng)老方式大致與全國相同，多是以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社會養(yǎng)老為依托，機構(gòu)養(yǎng)老為補充的家庭養(yǎng)老方式。但是，人口老齡化所產(chǎn)生的“四、二、一”家庭模式和撫養(yǎng)系數(shù)比上升，將使現(xiàn)行的家庭養(yǎng)老模式發(fā)生困難。一方面，人口老齡化普遍產(chǎn)生了四位老人、一對年輕夫婦、以及一個未成年小孩，這樣一種家庭結(jié)構(gòu)模式，另一方面，也導(dǎo)致養(yǎng)老撫養(yǎng)比從1964年的6.3%逐漸上升到2000年的10.1%，以及未來2050年的33%。在人口流動頻繁的今天，這兩種情況必然導(dǎo)致家庭物質(zhì)供養(yǎng)、生活照顧及精神安慰等方面嚴重缺乏。依靠現(xiàn)有的居家養(yǎng)老方式難以實現(xiàn)養(yǎng)老目標。因此，探索建立集中供養(yǎng)的療養(yǎng)、養(yǎng)老機構(gòu)，對緩解乃至解決這一社會現(xiàn)實矛盾，非常必要。
2、在現(xiàn)有的社會養(yǎng)老保障體系之下，養(yǎng)老供給主體多元化、養(yǎng)老市場投資社會化發(fā)展的必然
養(yǎng)老服務(wù)供給主體轉(zhuǎn)變，是應(yīng)對老齡化背景下養(yǎng)老服務(wù)供需矛盾的制度保障，是養(yǎng)老市場發(fā)展的必然趨勢。面對日益加速的老齡化進程，充分挖掘和利用社會力量減輕政府負擔(dān)，滿足老年人福利服務(wù)需求的增長已成為國家和地區(qū)的服務(wù)發(fā)展路線。進入21世紀，全球滾滾的銀發(fā)浪潮席卷而來，原有的養(yǎng)老服務(wù)供給體系已趕不上老年人日益增長的福利需求。我國的養(yǎng)老服務(wù)體系還處于規(guī)劃與構(gòu)建期，但是為了保證養(yǎng)老服務(wù)體系的順利成長，借鑒發(fā)達國家和地區(qū)的經(jīng)驗，服務(wù)的多元供給主體已經(jīng)成為一種必然趨勢。
隨著市場經(jīng)濟體制和社會保障制度的建立，資源優(yōu)化配置的分配格局，導(dǎo)致了單位辦福利的體制不斷解體，逐漸轉(zhuǎn)交由社會來管理。誠然，作為社會管理的一部分，養(yǎng)老服務(wù)的供給也需要引進社會力量和社會組織的參與，以適應(yīng)社會的發(fā)展，滿足老年人的服務(wù)需求。
3、項目建設(shè)是加快市養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展的需要
世界范圍內(nèi)大多發(fā)達國家的養(yǎng)老事業(yè)均是由政府和社會投資興辦，有非營利性和營利性養(yǎng)老機構(gòu)，通過立法、政府提供土地、設(shè)施和經(jīng)費補助等辦法，吸引并支持民間組織投資興辦老年服務(wù)事業(yè)。因此，由政府支持、社會民間出資興辦養(yǎng)老事業(yè)已成為各國老人事業(yè)發(fā)展的重要趨勢，也是我國政府大力提倡和支持的重要社會事業(yè)，尤其是在我國目前民辦養(yǎng)老事業(yè)嚴重滯后的情況下，政府下大力氣鼓勵支持民間資本興辦養(yǎng)老事業(yè)，更具有其必要性和緊迫性。
我國目前養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)大都由各級政府興辦，通常以社會低層的公民為受惠對象，以解決溫飽、貧困和疾病為主要目標。老年福利事業(yè)嚴重缺乏，尤其是中高端的具有現(xiàn)代化、國際化水平的老年服務(wù)事業(yè)幾乎是空白，民間高端養(yǎng)老基地基本沒有，這與現(xiàn)實需求和社會發(fā)展極不適應(yīng)。許多城市老年人不愿晚年給孩子帶來負擔(dān)，但是又不愿意承受獨居生活孤獨和不便，他們有能力、也十分愿意進入高檔的、現(xiàn)代化的養(yǎng)老機構(gòu)，享受晚年生活。
相關(guān)資料顯示，我國愿意選擇養(yǎng)老機構(gòu)的老人占總數(shù)的10%，其中有支付能力的占總數(shù)的3%-5%。保守估計，按其中3%的老人進住老年公寓，那么全國將形成開發(fā)建設(shè)10億平方米的老年公寓市場，投資規(guī)模達到2萬億元。
目前市大部分敬老院由于條件限制，在設(shè)施、文化和管理等方面多有不足，與規(guī)范化、現(xiàn)代化的養(yǎng)老機構(gòu)仍有相當(dāng)大的差距。盡管如此，市區(qū)老年人及子女到以上養(yǎng)老機構(gòu)咨詢和意向入住的情況絡(luò)繹不絕，因此從社會化養(yǎng)老角度考慮，設(shè)備現(xiàn)代化、管理科學(xué)化、職工專業(yè)化的高端養(yǎng)老機構(gòu)的建設(shè)迫在眉睫。
4、推動地方經(jīng)濟發(fā)展的需要
無論是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還是旅游業(yè)，都具有極強的產(chǎn)業(yè)波及帶動關(guān)聯(lián)效應(yīng)，涉及十幾個行業(yè)，間接涉及行業(yè)高達70個左右，為現(xiàn)有各產(chǎn)業(yè)部門關(guān)聯(lián)度之冠。圍繞著行、游、住、食、購、娛六大要素，可直接擴大這些相關(guān)行業(yè)的需求、質(zhì)量和服務(wù)水平，有“一業(yè)興，百業(yè)旺”的功能。旅游業(yè)的發(fā)展還能促進交通運輸、郵電、建材、城市建設(shè)、商業(yè)服務(wù)、輕紡工業(yè)、對外貿(mào)易、金融、房地產(chǎn)等部門的發(fā)展，特別是與旅游業(yè)關(guān)系密切的外貿(mào)、民航、建筑業(yè)所受影響最大。旅游需求可以帶動基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)及文化事業(yè)共同興旺。據(jù)“世界旅游組織”資料，旅游業(yè)有較高的乘數(shù)效應(yīng)，旅游業(yè)每直接收入1元，相關(guān)行業(yè)的收入就能增加4.3元。因此，項目建設(shè)能能夠帶動生產(chǎn)、消費、雇傭服務(wù)等產(chǎn)業(yè)形成良性循環(huán)，從多方面推動地方經(jīng)濟發(fā)展。
5、項目建設(shè)區(qū)域內(nèi)環(huán)境良好，有利于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展
市2008年正式進入國家園林城市行列，并于2010年成功通過復(fù)檢。2011年以來，市結(jié)合臨江擁山含湖的獨特自然資源，以建設(shè)生態(tài)山水銅都為主線，推進“中優(yōu)、東擴、北拓”的城市空間發(fā)展策略，大力實施城市綠化提升和森林增長工程，全力拓展城市綠化空間，優(yōu)化綠地結(jié)構(gòu)，改善人居環(huán)境，打造宜居宜業(yè)生態(tài)山水城市。4年來，市投入綠化建設(shè)資金20多億元，累計提升和新增綠地650萬平方米，綠化覆蓋率達46.16%，人均公園綠地面積13.05平方米。
第二章 社會需求分析
2.1 我國人口老齡化現(xiàn)狀
中國人口老齡化將伴隨21世紀始終。早在1999年，我國就提前進入老齡化社會，目前是世界老年人口最多的國家，占全球老年人口總量的五分之一。根據(jù)第六次人口普查公布的數(shù)據(jù)，2010年我國60歲及以上人口占13.126%，比2000年人口普查上升2193個百分點，其中65歲及以上人口占8.187%，比2000年人口普查上升1191個百分點，目前我國處在老齡化社會（Agingsociety）發(fā)展階段。
2015年以后我國將進入人口老齡化迅速發(fā)展時期。預(yù)計從2015-2035年的20年時間里，中國老年人口比例將會增加一倍，達到20%；此后一段時間，老年人口將占中國人口的五分之一到四分之一。2020年，我國60歲及以上老年人口比重超過17%，人口總量達到2.148億，其中80歲以上高齡老人超過3000萬。2020年后，進入加速和重度老齡化發(fā)展階段，到2050年，老年人口總量超過4億，高齡老人達到9500萬。高齡老人占老年人比重將從目前的1/8增長到2050年的約1/4。2051-2100年，老年人口比重維持在30%以上，總量達到3-4億。老年人口規(guī)模的估計和年齡標準有關(guān)，國際上一般用65歲來定義，一些發(fā)達國家提出推遲退休的制度安排，這都會影響老年人口的規(guī)模估計和他們實際發(fā)揮的作用。根據(jù)聯(lián)合國最新的人口數(shù)據(jù)預(yù)測，2011年以后的30年里，中國人口老齡化將呈現(xiàn)加速發(fā)展態(tài)勢，60歲及以上人口占比將年均增長16.155%，2040年60歲及以上人口占比將達28%左右。在這30年里，中國開始全面步入老齡化社會。到2050年，60歲及以上老人比重將超過30%，社會進入深度老齡化階段。根據(jù)經(jīng)濟合作與發(fā)展組織（OECD）的人口發(fā)展預(yù)測，到2030年，中國65歲以上人口占比將超過日本，成為全球人口老齡化程度最高的國家。整體而言，在21世紀，中國的人口老齡化程度將一直維持在一個較高的發(fā)展水平。中國人口老齡化速度之快令人驚訝。
中國的人口老齡化是兩個力量作用的結(jié)果：一個是人口出生率持續(xù)、快速的下降，另一個是經(jīng)濟社會進步導(dǎo)致老年人平均壽命延長。就第二個原因來說，人口老齡化是壽命革命的標志，是人口長壽和社會進步的產(chǎn)物。在一個開放的人口中，人口流動遷移也影響實有人口的老齡化方向、程度和進程。古今中外，長壽健康，人所共求。人口老齡化是必然的人口發(fā)展趨勢，是一種人口年齡結(jié)構(gòu)老化引發(fā)社會經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和功能變化的過程。
截止2014年底，中國60歲以上的老齡人口數(shù)為2.12億，占總?cè)丝诘谋壤s為9.4%。同期，歐洲和美國的老齡人口數(shù)分別為1.19億和0.40億，這意味著中國的老齡人口數(shù)已超過整個歐洲，是美國的5倍。
老齡化進程是指一個國家從老齡化社會向老年型社會轉(zhuǎn)變的時期。我國老齡化進程大約始于2001年，將完成于2027年，用時約26年，遠遠短于發(fā)達國家，是人類歷史上速度最快的老齡化進程。
截止至2015年，全國各類養(yǎng)老機構(gòu)約為4萬家，床位500萬張。根據(jù)民政部的規(guī)劃，要力爭2020年底每千名老人擁有的養(yǎng)老床位數(shù)達到35張。2015年，我國60歲以上的老年人的數(shù)量將達到2.15億，要達到民政部的數(shù)量要求就是516萬張床位，還要增長126萬張。從床位建設(shè)投入上來看，東部、中部、西部建設(shè)一張床位的投入分別是30-50萬元，20-35萬元，8-20萬元，按照20萬元一張的床位建設(shè)費來計算，也還要投進2520億元，一年要將近1300億元。如果再考慮到養(yǎng)老機構(gòu)中的其余配套設(shè)施、護理人員、老年人消費等延伸領(lǐng)域，整個中國養(yǎng)老市場的規(guī)模至少在2.5萬億元以上。中國社科院所公布的測算數(shù)據(jù)，到2030年，我國養(yǎng)老市場的商機有望增至13萬億元。
2.2 我國養(yǎng)老服務(wù)體系分析
我國社會養(yǎng)老服務(wù)體系主要由居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機構(gòu)養(yǎng)老等三個有機部分組成，其中居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老是重中之重。國內(nèi)不少專家提出“9073”模式，即居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機構(gòu)養(yǎng)老人數(shù)分別占90%、7%、3%。而從國際經(jīng)驗來看，大多數(shù)國家居家養(yǎng)老所占比例也是在90%左右，社區(qū)養(yǎng)老和機構(gòu)養(yǎng)老作為輔助。
國家“十三五”期間計劃增加日間照料床位和機構(gòu)養(yǎng)老床位300余萬張，實現(xiàn)養(yǎng)老床位總數(shù)翻一番；改造30%現(xiàn)有床位，使之達到建設(shè)標準。但即便增加養(yǎng)老床位實現(xiàn)老人千分之三的比例，仍有97%的老人需要在家養(yǎng)老。后續(xù)國家仍需不斷加大居家養(yǎng)老服務(wù)支持體系建設(shè)，以社區(qū)日間照料中心和專業(yè)化養(yǎng)老機構(gòu)為重點，通過新建、改擴建和購置，提升社會養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施水平。
我國千名老年人擁有養(yǎng)老床位數(shù)只有20.5張，不僅低于發(fā)達國家50‰至70‰的平均水平，也低于一些發(fā)展中國家的水平；服務(wù)項目偏少，養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施功能不完善、利用率不高；結(jié)構(gòu)不合理，社區(qū)和居家養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展緩慢，區(qū)域、城鄉(xiāng)之間發(fā)展不平衡；經(jīng)營模式單一，政府投入不足，民間參與不充分，服務(wù)隊伍專業(yè)化程度不高等等。
2.3 老年消費需求分析
中國的人口結(jié)構(gòu)正在快速走向老齡化，截至2012年，65歲以上老齡人口比率(9.39%)已達到日本1980年的水平，預(yù)計到2015年，我國60歲以上老齡人口有望超過2.2億，到2020年可能接近2.5億。日本生命保險基礎(chǔ)研究所預(yù)測稱，中國2040年的老齡化率(注：65歲以上老人占總?cè)丝诘谋嚷?將超過21.8%，接近日本2011年的水平（23.1%），老齡人口有望增加至3億，成為老齡社會。
近年來，國家加大對社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的投入力度，大力鼓勵社會力量參與，老齡服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到快速發(fā)展。但依舊存在著社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施和養(yǎng)老機構(gòu)床位嚴重不足，供需矛盾突出，養(yǎng)老服務(wù)布局不合理，區(qū)域、城鄉(xiāng)發(fā)展不平衡等問題。
2014年末全國共有養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)4萬個，床位5萬張，收養(yǎng)各類人員300萬人。當(dāng)前我國老年消費市場的開發(fā)處于初級階段，養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品的供給不足、比重偏低、質(zhì)量不高，這些都不能滿足老年人日益增長的服務(wù)需求。從國內(nèi)市場來看，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)尚處于“沉睡”階段，很多商機有待開發(fā)。
目前中國的養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展仍舊比較落后。第一，養(yǎng)老護理床位僅有500萬張，不到老年人口總數(shù)的5%；第二，專業(yè)化養(yǎng)老機構(gòu)，如臨終關(guān)懷醫(yī)院、老年癡呆護理院等很少；第三，老年用品市場發(fā)展比較令人失望。老年商品生產(chǎn)產(chǎn)家數(shù)量少、規(guī)模小、沒有知名品牌、品種單一。據(jù)了解，2015年老年市場的年需求應(yīng)該是4500億，而實際供應(yīng)不足千億，供需反差巨大。
在老齡化趨勢不可逆轉(zhuǎn)的今天，養(yǎng)老對于社會來講無疑將增加負擔(dān)，但危中有機。作為老齡化國家典型的日本，通過幾十年的發(fā)展，已經(jīng)把養(yǎng)老發(fā)展成極具活力和市場前景的巨大產(chǎn)業(yè)。我國雖然針對養(yǎng)老方面的政策扶持及產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對落后，但隨著中國進入人口老齡化的快速發(fā)展期，養(yǎng)老服務(wù)需求和供給的矛盾將越來越突出，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)特別是養(yǎng)老服務(wù)業(yè)未來的市場規(guī)模和發(fā)展?jié)摿Σ蝗菪∮U，前景廣闊，大有可為。
2010年中國老年人市場的年需求達到1萬億元，2050年左右將達到5萬億元。而目前中國每年為老年人提供的產(chǎn)品不足1000億元，供需之間存在巨大商機。而到2030年，預(yù)計我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模有望達到20萬億元以上。社科研究院報告指出，我國消費結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)向老齡產(chǎn)業(yè)，老年消費即將井噴。2010年，我國老年人退休金總額達8383億元，2020年，將達28145億元，到2030年，退休金總額將達到73210億元。另據(jù)調(diào)查，目前老年人可用于購買老年用品的支出已達4000億元。以上數(shù)據(jù)顯示，中國的老年群體已經(jīng)成為一支重要的消費大軍。
加強社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)，是擴大消費和促進就業(yè)的有效途徑。龐大的老年人群體對照料和護理的需求，有利于養(yǎng)老服務(wù)消費市場的形成。據(jù)推算，2015年我國老年人護理服務(wù)和生活照料的潛在市場規(guī)模將超過4500億元，養(yǎng)老服務(wù)就業(yè)崗位潛在需求將超過500萬個。我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的規(guī)模有望超過20萬億元。
日本生命保險基礎(chǔ)研究所預(yù)測稱，由于中國人口基數(shù)大，2040年中國僅老人護理市場規(guī)模就達100萬億日元（約16萬億元人民幣），遠超過日本。人口老齡化進程將加快，社會養(yǎng)老保障和養(yǎng)老服務(wù)需求將大量增加。未來5-10年間，中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆?br />
隨著社會保障制度的逐步完善，不同年齡、層次的老年人在衣、食、住、用、行、醫(yī)、娛、學(xué)、為等方面對消費產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量將有不同的要求。這本身就構(gòu)成了一個規(guī)模龐大、結(jié)構(gòu)多元、豐富多彩的老年消費市場，其中住方面，就給養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)提供了廣闊市場空間。
2.4 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)前景展望
中國老年群體數(shù)量龐大，昭示養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)潛力巨大。中國已成為老齡化國家，并將成為高度老齡化的國家。2040年老齡化人口將達到4億左右，約占總?cè)丝诘?5%，相當(dāng)于每四個人中即有一位老人。鑒于中國老齡化正在加速發(fā)展，且屢次高于此前預(yù)測結(jié)果，預(yù)計到2040年時中國老齡化人口總數(shù)有可能接近2005年歐盟25國的人口統(tǒng)計數(shù)4.32億。據(jù)中國老齡科學(xué)研究中心的調(diào)查顯示，城市老人中有42.8%的人擁有存款，老年人收入將呈不斷增長之勢。目前，按一年退休金中80%用于消費計算，消費金額超過6000億元，但也僅占居民消費總額的8.2%，說明中國養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆?br />
從2013年起，新增老年人口中80%以上將為獨生子女父母，上海呈現(xiàn)出獨生子女父母老齡化新趨勢，預(yù)計到2015年末，戶籍60歲及以上老年人口將超過430萬，比例接近30%。在這一階段，新增低齡老人有著較高的收入及教育水平，老年人獨立居住的養(yǎng)老觀念已經(jīng)形成。在養(yǎng)老服務(wù)社會化、養(yǎng)老設(shè)施集約化以及養(yǎng)老服務(wù)高端化整體背景下，老年住宅需求將會出現(xiàn)井噴現(xiàn)象，老年住宅增長將保持在10%左右的較高水準。
2.5 高端養(yǎng)老機構(gòu)市場分析
2014年全國各類養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)和設(shè)施94110個，其中：養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)33043個，社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)和設(shè)施18927個，互助型的養(yǎng)老設(shè)施40357個，軍隊離退休干部休養(yǎng)所1783個；各類養(yǎng)老床位577.8萬張，其中社區(qū)留宿和日間照料床位187.5萬張；年末收留撫養(yǎng)老年人318.4萬人。
隨著中國持續(xù)不斷地發(fā)展、老年人口的急速增長、家庭組織結(jié)構(gòu)的變化以及財富的增加，中國的養(yǎng)老服務(wù)出現(xiàn)了一系列的變化，“養(yǎng)老住宅市場”最近在中國開始成為大家關(guān)心的話題。市場上針對高端養(yǎng)老服務(wù)涌現(xiàn)出許多商業(yè)模式，卻鮮有公司能夠成功地把握并占據(jù)高端養(yǎng)老服務(wù)的市場需求。本文旨在通過這篇文章重新審視高端養(yǎng)老服務(wù)消費者需求與商業(yè)模式，從而能夠為這一新興的、充滿希望的市場描述未來可能的趨勢和格局。
2.5.1 中國高端養(yǎng)老服務(wù)分析
無論老人健康與否，他們在選擇機構(gòu)養(yǎng)老時，更青睞有能力提供優(yōu)質(zhì)健康護理服務(wù)的養(yǎng)老機構(gòu)，此外，他們希望養(yǎng)老機構(gòu)能距離他的家庭和朋友比較近，所以養(yǎng)老機構(gòu)的地點也是他們選擇機構(gòu)養(yǎng)老的一個重要考慮因素。除此之外，良好的環(huán)境以及和家庭氛圍也能吸引老人居住，并且讓他們持續(xù)留在機構(gòu)養(yǎng)老。最后，相對于群體居住，老人比較喜歡有私人的居住空間。
在養(yǎng)老服務(wù)市場中，盡管有很多農(nóng)村養(yǎng)老院和農(nóng)村福利院這樣的低端養(yǎng)老機構(gòu)存在，大多數(shù)養(yǎng)老機構(gòu)，比如城市中的養(yǎng)老院和福利院，在養(yǎng)老住宅市場中處于中端水平；只有余下的很少一部分被認為是高端的養(yǎng)老機構(gòu)。養(yǎng)老機構(gòu)的入住率根據(jù)定位有所不同。中端養(yǎng)老機構(gòu)往往有很高的入住率，因為他們大多都有比較新的硬件和設(shè)施，服務(wù)齊全，而且收費價格基本能被大多數(shù)中等收入家庭所接受。高端養(yǎng)老機構(gòu)的入住率在一、二、三線城市中都是最低的，這主要是由于高端養(yǎng)老機構(gòu)的收費、選址和服務(wù)的錯位所致。
現(xiàn)有的高端養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)往往使用租賃模式，這與客戶的需求表現(xiàn)不相符合。相比較于高額的月租金或會員費，消費者更偏好擁有住宅。同時，許多高端養(yǎng)老機構(gòu)位于郊區(qū)，這讓很多想住在家庭與朋友附近的老人不愿入住。此外，一些高端養(yǎng)老機構(gòu)沒有很好的醫(yī)療設(shè)施，而醫(yī)療服務(wù)恰恰是老人選擇養(yǎng)老服務(wù)的關(guān)鍵因素。
五種主要的商業(yè)模式
根據(jù)對客戶需求和市場趨勢的分析，歸納了五種針對高端養(yǎng)老住宅市場的商業(yè)模式和服務(wù)配置：
首先，高端養(yǎng)老院一般在城市中，且大多只提供群體居住。這些機構(gòu)主要針對健康的老人，但也接受一些需要輔助生活照料服務(wù)或者全天醫(yī)療護理服務(wù)的老人。和一般養(yǎng)老院一樣，高端養(yǎng)老院提供的是群體居住服務(wù)，老人們需要共用一些設(shè)施（如衛(wèi)生間等）。這種養(yǎng)老院的規(guī)模一般較小，養(yǎng)老院的所有者通常能自行運營。此外，盡管部分高端養(yǎng)老院提供基礎(chǔ)醫(yī)療服務(wù)，這些養(yǎng)老院一般臨近市區(qū)，所以就不需要單獨建立一個附屬醫(yī)院。
通過調(diào)研和分析應(yīng)用此商業(yè)模式的養(yǎng)老機構(gòu)后發(fā)現(xiàn)，不同機構(gòu)的入住率有著顯著差別。這主要是由于養(yǎng)老院所在的地點、收費和提供的醫(yī)療服務(wù)的不同所導(dǎo)致的，能夠提供護理和醫(yī)療服務(wù)的機構(gòu)通常比無法提供服務(wù)的機構(gòu)入住率高。
太申祥和是北京第一家高端養(yǎng)老院，且被普遍認為是這個模式的成功典范。它最大的優(yōu)勢在于提供獨特的中醫(yī)服務(wù)，同時其價格的合理與優(yōu)質(zhì)的服務(wù)也廣受好評，現(xiàn)在老人們需要排隊才能入住。
第二種商業(yè)模式是綜合老年社區(qū)。綜合老年社區(qū)主要針對能夠獨立生活的老人，不過也會有專門的區(qū)域為老人提供護理服務(wù)。作為一個社區(qū)，這些養(yǎng)老機構(gòu)通常是由獨立的生活區(qū)域及一系列生活配套設(shè)施構(gòu)成，包括配套的超市、郵局、銀行等，因此綜合老年社區(qū)需要眾多提供不同服務(wù)的外部供應(yīng)商。此外，這些社區(qū)一般設(shè)立在醫(yī)院附近或者內(nèi)部就有醫(yī)院。
盡管綜合老年社區(qū)提供最全面的服務(wù)，但是其入住率大多處于中下水平。這是因為大多數(shù)此類社區(qū)位于郊區(qū)且收取高額會員費或租金。這種商業(yè)模式中也存在比較成功的例子，這需要開發(fā)商能夠采用出售的模式吸引以投資為目的買家，或者在地域和醫(yī)療服務(wù)上有優(yōu)勢。事實上，運營機構(gòu)往往比較青睞出租模式，而有些運營機構(gòu)則由于土地性質(zhì)問題無法出售只能采取出租模式。但分析表明，如果采取出租模式，在平均50%入住率的前提下，需要10 到15 年才能收回投資。
親和源老年公寓是上海第一家，也是目前唯一一家提供全方位服務(wù)的綜合老年社區(qū)。親和源社區(qū)中有一家醫(yī)院，因此社區(qū)的設(shè)備和服務(wù)，特別是醫(yī)療服務(wù)被認為是符合高端標準的。不過親和源社區(qū)位于郊區(qū)，而且收費很高，致使其入住率沒有達到100%。
第三種商業(yè)模式是社區(qū)配套老年公寓，這是一種房地產(chǎn)開發(fā)商正在進行試點的商業(yè)模式。這個模式為希望能和子女住得較近且能夠獨立生活的老人提供公寓。社區(qū)配套老年公寓的房屋設(shè)計和一般公寓相似，不過更加適合老年人居?。淮送膺@個模式和一般的房地產(chǎn)項目一樣只進行出售。到目前為止，只有一個應(yīng)用這種商業(yè)模式的項目，不過其入住率非常高。
唯一的社區(qū)配套老年公寓是位于昆山的綠地21 城孝賢坊。不少消費者出于對抗通脹或資產(chǎn)升值的考慮購買老年公寓，使得孝賢坊取得了很高的出售率。盡管投資者發(fā)現(xiàn)這個商業(yè)模式是可行的，但鑒于更高的建筑成本，開發(fā)商可能無法獲得高于正常房地產(chǎn)項目的利潤。
第四種商業(yè)模式是位于旅游勝地的度假療養(yǎng)院，一種為能夠獨立生活的老人提供旅游化住宅的商業(yè)模式。這些度假療養(yǎng)院一般位于風(fēng)景優(yōu)美的旅游勝地，目標群體為健康且喜歡旅游的高收入老人。這種商業(yè)模式更像是酒店，其醫(yī)療配套服務(wù)往往有限。客戶一般只在療養(yǎng)院里住幾個星期或者幾個月。目前這類的機構(gòu)還比較少，且由于客戶群體數(shù)量較小，至今沒有非常成功的案例。
第五種商業(yè)模式為高端養(yǎng)護院，這是一種相對比較有潛力的商業(yè)模式。其目標群體有很高的養(yǎng)護需求，即那些需要輔助生活照料服務(wù)以及全天候醫(yī)療護理服務(wù)的老人。高端養(yǎng)護院的最大優(yōu)勢在于他們能夠提供醫(yī)療護理服務(wù)，養(yǎng)護院內(nèi)一般擁有內(nèi)部醫(yī)院并且配備標準的醫(yī)療護理設(shè)備。
在此類養(yǎng)老機構(gòu)中，由于老人的生活需求受到身體條件的限制，養(yǎng)護院內(nèi)的配套設(shè)施可以相對簡單，一些基本的娛樂生活設(shè)施即可，這使得養(yǎng)護院能夠不依靠外部供應(yīng)商獨立為老人提供服務(wù)。高端養(yǎng)護院一般采用租賃或者會員制的形式經(jīng)營?；谄湟葬t(yī)療護理為重點和特色，養(yǎng)護院從政府申請購買土地時還能夠享受優(yōu)惠。然而，由于養(yǎng)護院市場進入門檻較高，并且需要在醫(yī)療護理服務(wù)上進行投入，如今高端養(yǎng)護院的數(shù)量還很少。但是剛性需求的推動使得這些機構(gòu)的入住率一般很高，北京恭和苑就是其中之一。
2.5.2 美國高端養(yǎng)老服務(wù)分析
在美國，最常見和最成熟的模式是綜合老年社區(qū)。以下是兩個美國綜合老年社區(qū)的成功案例。
埃里克森退休社區(qū)（Erickson Living）始建于1491年，第一處社區(qū)位于馬里蘭州巴蒂摩爾縣。公司核心業(yè)務(wù)是開發(fā)運營老年宜居社區(qū)，主要顧客群為中產(chǎn)階級。目前，集團已在科羅拉多、伊利諾伊、堪薩斯、馬里蘭、馬薩諸特、密歇根、密蘇里、紐澤西等地，建成16處退休社區(qū)，入住人口超過21000人。集團擁有員工12000人。此外，集團現(xiàn)正在丹佛、堪薩斯城等地興建新的退休社區(qū)，并在全美各地積極尋求機會拓展社區(qū)覆蓋網(wǎng)絡(luò)。
社區(qū)提供日常服務(wù)包括家政、維修和交通，并建有餐館、商店、健身中心（聘有全職教練）、醫(yī)療中心（專職全科醫(yī)生）。社區(qū)同時承擔(dān)了道路修整等一些政府負責(zé)的服務(wù)，并建有自己獨特的安全保衛(wèi)和應(yīng)急管理體系。
考慮到大部分老人有固定退休收入，并且希望為了子孫后代保護他們的資產(chǎn)，Erickson Living為這些老人群體提供了獨特的費用支付方式。社區(qū)的居民可通過支付一筆一次性可退還的入住押金來保障他們對公寓的所有權(quán)。在他們離開社區(qū)時，這筆押金100%可退還給他們的繼承人。另外，社區(qū)每月收取固定的費用，將涵蓋水電費、物業(yè)稅、及其他費用。
除了獨居公寓外，Erickson Living還在社區(qū)內(nèi)提供全面系統(tǒng)的醫(yī)療護理服務(wù)。居民可以享受全職醫(yī)護人員的照顧，而這些醫(yī)護人員都擁有執(zhí)照，并專精于照料老人。
2012年，Erickson Living的收入比上年增長了16%，遠遠超過行業(yè)平均水平。“我們突出的銷售業(yè)績歸因于我們的結(jié)果為導(dǎo)向的企業(yè)文化，以及對于我們社區(qū)的承諾、激情與奉獻精神”，執(zhí)行副總裁及市場總監(jiān)湯姆•紐鮑爾指出，“與過去相比，Erickson Living的服務(wù)和產(chǎn)品對于尋求健康、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、金融保障及生活品質(zhì)的老年人具有越來越大的吸引力。”
Erickson Living的成功源于對于員工的專業(yè)培訓(xùn)與教育、不斷根據(jù)顧客需求改進服務(wù)項目、以及始終不變的改善老年人的生活質(zhì)量的目標。
魅力花園（Merril Gardens）是美國頂尖的老年公寓運營商，公司運營著覆蓋包括阿拉巴馬、亞利桑那、加利福尼亞、佛羅里達、佐治亞等9個州的56個社區(qū)，能夠容納超過7000名住戶。
每個Merrill Gardens社區(qū)的整體設(shè)施規(guī)劃都不盡相同，以最大程度滿足當(dāng)?shù)乩夏耆后w的習(xí)慣和喜好。Merrill Gardens通過優(yōu)質(zhì)的管理與豐富的資源為住戶提供長期高質(zhì)量的服務(wù)。
Merrill Gardens是開創(chuàng)私人高級養(yǎng)老領(lǐng)域先河的公司之一。公司的愿景是鼓勵老年人找回的活力和興趣，使得年輕時的能力得到最大限度的回歸。自1993年以來，Merrill Gardens的行政總裁，比爾•佩蒂特，長期致力于引導(dǎo)公司朝該方向發(fā)展。在過去的20年中，公司快速增長，及時開展收購，并努力實現(xiàn)Merrill Gardens對質(zhì)量的承諾。
Merrill Gardens背后的家族企業(yè)的歷史可以追溯到十九世紀九十年代，當(dāng)時R.D. Merrill來到Pacific Northwest，建立了木材公司。1993年，公司在華盛頓州西雅圖市購買了一個退休社區(qū)，從此構(gòu)建起了Merrill Gardens的業(yè)務(wù)。20年過去了，公司已經(jīng)發(fā)展成為一個在全國規(guī)模最大，最受尊敬的高級養(yǎng)老社區(qū)。
公司至今依然是一家私人擁有的家族企業(yè)，現(xiàn)任主席查理•賴特是第四代家族成員。2010年Merrill Gardens與長期合作伙伴醫(yī)療保健房地產(chǎn)投資信托基金訂立合營協(xié)議。
在過去十年中，Merrill Gardens已經(jīng)三次榮幸地被“Family BusinessInstitute”評選為“年度家族企業(yè)”，以嘉獎公司對于改善老年住戶的生活質(zhì)量的承諾與努力。建立在家族堅實的企業(yè)家精神和長期的對于優(yōu)質(zhì)服務(wù)的承諾，Merrill Gardens 自始自終地致力于為老年人最上乘的服務(wù)。
概括地說，綜合老年社區(qū)項目成功的關(guān)鍵在于合適的地理位置、舒適的居住環(huán)境、上乘的服務(wù)體系、以及合理的收費標準。然而這種養(yǎng)老模式進入中國仍存在不少壁壘，比如中國老年群體的養(yǎng)老習(xí)慣是居住在自己擁有的房產(chǎn)中，他們不容易接受將住房出售、月付租金給老年社區(qū)的養(yǎng)老方式。另一方面，對比其他商業(yè)地產(chǎn)，房產(chǎn)開發(fā)商不太愿意開發(fā)老年公寓項目，因為此類項目的投資回報往往是長期的，不符合大部分房地產(chǎn)商“賺快錢”的心態(tài)。
2.5.3 我國高端養(yǎng)老服務(wù)分析
到2025年，預(yù)計中國超過60歲的老年人口將達到2.4億，與此同時，能夠負擔(dān)得起高端養(yǎng)老服務(wù)的家庭數(shù)量將達到1856.7萬戶。面對這樣的市場機遇，很多公司，包括金融投資公司、保險公司、房地產(chǎn)開發(fā)商和運營商都準備進入中國養(yǎng)老住宅市場。盡管市場機遇很大，但是在計劃進入養(yǎng)老住宅市場時仍然需要慎重考慮幾個因素，例如選擇商業(yè)模式、選擇住宅區(qū)域、確定合適的服務(wù)以及供應(yīng)商等。許多市場參與者出于能力互補的考慮一起合作，這就需要他們之間相互了解對方的需求：
• 開發(fā)商希望通過銷售房屋而快速收回其投資成本的需求
• 運營商希望提供服務(wù)而收取每月費用的需求
• 消費者對住房所有權(quán)的偏好
因此，選擇一個適合的滿足各個市場參與者需求的商業(yè)模式是進入市場關(guān)鍵的第一步。此外，對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，另外兩個主要考慮的因素是養(yǎng)老住宅的屬性以及能否獲得土地和相關(guān)設(shè)施。同樣的，獲得土地或設(shè)施的方式也會決定商業(yè)模式的靈活性。例如，土地如果是免費的或者有政府補貼的，那么地點一般處于郊區(qū)且養(yǎng)老住宅的運營會有諸多限制，不過相應(yīng)的投資風(fēng)險也會降低；由于不能出售土地，投資者只能選擇會員制或租用模式，這使得他們需要花費更長的時間才能收回成本。社區(qū)配套老年公寓和綜合老年社區(qū)對大型開發(fā)商而言是較好的長期投資項目；而對區(qū)域性開發(fā)商而言，如果能從當(dāng)?shù)卣@得廉價土地，他們就能夠從養(yǎng)老住宅市場中獲得更高的短期收益。
無論選擇哪一種模式，對高品質(zhì)服務(wù)提供商的需求都在不斷上升。國內(nèi)外運營商都有機會爭奪市場份額，但是隨著越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商開始培養(yǎng)內(nèi)部運營隊伍，競爭只會愈演愈烈。懂得如何滿足客戶對服務(wù)質(zhì)量的預(yù)期，提升自己的運營能力并且理解客戶的偏好，這些都將成為在市場中成功的關(guān)鍵。
2.5.4 我國高端養(yǎng)老客群需求分析
1、高端養(yǎng)老客群特征
一、社會特征
高端養(yǎng)老客戶通常意義上屬于老一代的高干、高管、高知人群。多數(shù)是在政府機關(guān)、事業(yè)單位、科教文衛(wèi)等單位工作，部分經(jīng)常接觸國外文化的商業(yè)人士，他們一般在單位的職位較高，多為中級以上職稱人員，文化程度較高，思想開明，積極接受新的事物和思想，生活積極向上。
二、人口特征
多為子女較少的家庭（2-3個子女，對比同年代的其他大家族來說，其屬于少子女家庭），子女的知識層次、社會地位較高，老人與子女的親情紐帶依然存在。老人一般有自己的生活，自己的圈層，和子女相互獨立，不需要照顧第三代。其子女經(jīng)濟富裕，社會層次較高（部分在國外生活），接受新思想較多，與父母親情紐帶依然較強，不因遠而疏。
三、經(jīng)濟特征
老人經(jīng)濟富裕，消費觀保守，但月花費的絕對數(shù)額較大。他們更愿意為健康養(yǎng)生花費，飲食支出和保健品支出較多，其他花費較少。消費觀傳統(tǒng)，但原以為自己喜歡的東西買單，可以當(dāng)“月光族”，但不愿意當(dāng)“月負租”。多有2套以上自己的房產(chǎn)，且有固定存款，高額的退休金，理財收入，少部分老人有返聘工作收入，房屋出租收入、子女給予等。大部分不開車。
3、高端養(yǎng)老產(chǎn)品需求
一、關(guān)于居住
總體來看，高端養(yǎng)老客群目前居住的條件較好，對于自己的居住狀況和生活狀況比較滿意，因而其對養(yǎng)老機構(gòu)的各項期望值較高。他們要求一般在城市的近郊區(qū)或旅游風(fēng)景區(qū)，周邊環(huán)境安全、安靜、綠色、交通便利。社區(qū)安全有保障且有相對完善的生活配套，如超市、便利店、銀行、藥店、老年大學(xué)、棋牌室、書畫室等。對戶型面積沒有多要求，其他配置以生活便利需求為主導(dǎo)（40-80㎡，大客廳，小臥室）。希望與同層次的人共同生活，共同交流。
二、關(guān)于健康
高端養(yǎng)老客群注重健康，因而對健康的要求排在第一位。希望有營養(yǎng)師配餐、中醫(yī)理療、健康運動、健康管理、日常電話問診、血壓血糖常規(guī)測量、專業(yè)醫(yī)療護理、每半年體檢一次、完善的救護體系等。
三、關(guān)于日常生活
高端養(yǎng)老客戶對日常生活的要求集中關(guān)注點在餐飲、生活、日常服務(wù)和交通出行四個方面。餐飲方面要求設(shè)置多個餐廳；以自助餐為主，送餐、點餐輔助；餐飲費用控制在合理范圍內(nèi)。活動方面要組織老人才藝活動，內(nèi)部演出活動；組織1-3日周邊游/5-7日外省市旅游；組織健康飲食/養(yǎng)生講座；組織老人參加垂釣/攝影活動、散步/慢跑/太極/跳高。日常照料方面要提供房間打掃清潔、洗衣等基本服務(wù)；送餐上門；24小時緊急呼叫，定期巡視等。交通方面需有定期班車到市中心；有陪伴外出，或?qū)Ｈ怂屠先送獬觯ɑ丶遥┑?；社區(qū)內(nèi)提供電動代步車。
四、其他需求
高端養(yǎng)老客群在社會交往、親情關(guān)系、精神心理、老年活動、老有所為以及社會價值認知等方面也有一定的訴求。
4、高端養(yǎng)老的高端價值
一、高端是相對的，不等于奢侈。高端養(yǎng)老客戶本身并不認為自己是高端的，只是對自己的養(yǎng)老生活要求更高一點而已。
二、高端養(yǎng)老客戶認為：醫(yī)療、服務(wù)和環(huán)境是體現(xiàn)高端的最重要的三項要素。醫(yī)療方面：非?？粗貦C構(gòu)自身的護理水平、人員表現(xiàn)及硬件配置；對機構(gòu)自身配置的醫(yī)療能力只要求基本診斷和檢測，看重與外部醫(yī)院的關(guān)系和外部醫(yī)院級別；強調(diào)突發(fā)事件的緊急救護能力和老人生命安全的整體保障措施。服務(wù)方面：服務(wù)是老人和子女一致認為最重要的考慮因素，服務(wù)不好的話其他的再好也不會選擇；這里所說的服務(wù)包含范圍很廣，包括服務(wù)態(tài)度、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)水平等；客戶希望從中得到“真心的體貼的人性化服務(wù)”，而不是“付錢的表面的好服務(wù)”；衡量服務(wù)的標準很多，包括服務(wù)人員和管理人員的素質(zhì)，養(yǎng)老機構(gòu)運營機構(gòu)的專業(yè)程度和經(jīng)驗等。環(huán)境方面：大環(huán)境包括空氣質(zhì)量，是否臨水，景色是否優(yōu)美等；小環(huán)境：綠化多，有花有水、低樓層等，適宜散步和室外活動；可以為更好的環(huán)境而接受較遠的位置。
三、高端養(yǎng)老客戶對于居住環(huán)境關(guān)注主要是：養(yǎng)老社區(qū)能夠體現(xiàn)出一定品質(zhì)，不能比現(xiàn)有居住環(huán)境差。
1）品質(zhì)需求：硬件設(shè)施非奢侈、非豪華、但需要體現(xiàn)品質(zhì)、彰顯一定的身份地位；不低于現(xiàn)有的居住條件；好的自然環(huán)境。
2）安全需求：老人的生命安全得到全方位的保障；適老人的設(shè)施和細節(jié)。
3）便利需求：生活便利性充足，有自由，有管理，有服務(wù)；一切服務(wù)與老人生活。
4）人文需求：知性的人文交往環(huán)境，豐富的老年生活；滿足精神訴求，更多心理健康和心理寄托；擁有人文關(guān)懷。
四、相對于居住環(huán)境等硬件設(shè)施，良好的服務(wù)是打動高端養(yǎng)老客戶的關(guān)鍵。
五、高端養(yǎng)老社區(qū)的屬性應(yīng)該是復(fù)合化的，能夠滿足老人“自己的家+集體+醫(yī)院+會所”的多重情感訴求和功能需求。
圖2-1：養(yǎng)老社區(qū)模式圖
2.6 引進先進的防癌抗癌體檢治療技術(shù)
國際抗癌聯(lián)盟（UICC）將每年的2月4日定為“世界癌癥日”，向各國人民普及癌癥知識并宣傳“癌癥是可以預(yù)防的”這一理念。據(jù)國際抗癌聯(lián)盟統(tǒng)計，全球每年有1200萬人被確診為癌癥，760萬人死于癌癥，死亡率超過60%。而與中國一衣帶水的日本，癌癥成活率卻高達68%，這是日本專注于癌癥“早發(fā)現(xiàn)早治療”的回報，也是舉國防癌30年取得的成就。
2.6.1 防癌抗癌勢在必行
全球每年的死亡人數(shù)中，每四人就有一人死于癌癥，癌癥在中國城市已成為首位死因，我國每年新患癌癥約160萬人、死于癌癥者約130萬人。我國高發(fā)病率前五位癌癥分別為肺癌、肝癌、胃癌、食管癌，結(jié)腸癌。我國癌癥的平均治愈率僅為13%
從2010年1月到2011年7月的19個月時間里，就出現(xiàn)了19名總經(jīng)理/董事長級別的高管離世，包括百視通COO吳征、興民鋼圈董事長王嘉民、成都百事通總經(jīng)理李學(xué)軍等12位高管因疾病去世，最大的疾病元兇就是癌癥。他們的平均年齡為50歲，他們每天都有各種“大事”、“急事”要做，卻忽視了最重要的一件事——健康。在積累財富和社會地位的同時，也積累起巨大的健康風(fēng)險。還有什么比生命和健康更重要的呢？事業(yè)的成功，家庭的幸福，生活的快樂美滿……都要從生命健康這一原點出發(fā)。
2.6.2 “健康人”也要定期參加早期防癌檢查
因為癌癥就“潛伏”在你我身邊，而且沒有癥狀。每個“健康人”體內(nèi)都有癌細胞，只是數(shù)量較小，一般會被人體的免疫系統(tǒng)消滅掉。但是隨著人類的各項生理機能在30歲后開始衰減，免疫能力逐漸下降，加上現(xiàn)代社會更多的癌癥促發(fā)因素，各種不良的生活方式（如缺乏運動、不科學(xué)飲食、壓力過大等）、電磁輻射、有害氣體、環(huán)境污染、食物農(nóng)藥污染等，癌細胞失掉了遏制的對手，開始肆無忌憚地生長。一旦進入中晚期，很快就擴散轉(zhuǎn)移，這就是癌癥向低齡人群發(fā)展、癌癥從發(fā)現(xiàn)到死亡時間很短的原因。
2.6.3 日本專業(yè)的早期防癌檢查
日本癌癥體檢，是由日本國內(nèi)自主研發(fā)的防癌抗癌治療研究體系。在癌癥診斷、治療方面，尤其是早期癌癥的發(fā)現(xiàn)，領(lǐng)跑于世界各國，保持著發(fā)現(xiàn)癌癥的世界記錄——發(fā)現(xiàn)毫米級別以下的早初期癌癥。這種檢查，可以發(fā)現(xiàn)10mm以下的毫米、微米級絕大部分可能的早期癌癥或超初期癌癥。而世界水平的癌癥檢查，只可以發(fā)現(xiàn)15毫米以上的癌癥，在中國，通過儀器可以發(fā)現(xiàn)的，大概是幾厘米以上的中晚期癌細胞。早在三十年前，日本就開始著手研究癌癥治愈方法并不斷突破創(chuàng)新，日本對癌癥三十年的潛心鉆研，造就了世界領(lǐng)先的癌癥防治體系，使日本在世界癌癥防治領(lǐng)域首屈一指。
日本癌癥體檢擁有三大特點：發(fā)現(xiàn)率高，針對性強，治愈率高。日本癌癥體檢，最小可以發(fā)現(xiàn)5毫米以下的癌癥，處于I期，癌細胞沒有浸潤(處在表皮，粘膜上，沒有深入到肌肉)，沒有擴散(擴散到全部器官)沒有轉(zhuǎn)移(轉(zhuǎn)移到其他器官)，甚至是0期(原發(fā)性癌癥)。發(fā)現(xiàn)這樣的癌癥是幸運的，通過切除手術(shù)就可治愈，如果注意生活方式的改變，一般不會復(fù)發(fā)。進入癌癥II、III或IV期的，也就是癌癥中晚期，癌細胞發(fā)生擴散和轉(zhuǎn)移，大面積的手術(shù)切除和放化療并不能完全消除癌細胞，往往復(fù)發(fā)導(dǎo)致無法治愈。由此可見，在癌癥發(fā)現(xiàn)技術(shù)上，毫米的差別就是生死的差別 。
一般的醫(yī)院、體檢中心，實行的是分科室診斷，醫(yī)生缺乏全面檢查和診斷各種癌癥的能力和義務(wù)。醫(yī)生對其他科目的癌癥癥狀不了解，不敏感，容易導(dǎo)致漏診，誤診，延誤治療，危及生命。被稱為癌中之王的胰腺癌，早期發(fā)現(xiàn)率非常低，只有5%～7%。如果醫(yī)生經(jīng)驗不足，胰腺癌常被誤診為胃腸或肝膽疾病，誤診時間普遍長達3~6個月。大多數(shù)患者在確診時已經(jīng)無法手術(shù)切除，將會在半年左右死亡，手術(shù)5年后的存活率更是小于5%。而日本通過早期防癌可以將胰腺癌的5年存活率保持在較高的42%。
2.6.4 與醫(yī)療機構(gòu)展開合作
生態(tài)頤養(yǎng)基地項目將和當(dāng)?shù)厝嗣襻t(yī)院合作大重病快速通道，同時，項目將引進國內(nèi)外先進的醫(yī)療檢測設(shè)備為項目老年用戶提供保障。
2.7 項目建設(shè)的意義
項目建成后，不僅能促進市經(jīng)濟的發(fā)展，而且能為高端老年客群提供住養(yǎng)、生活護理、康復(fù)、托管等服務(wù)。為加快建設(shè)和諧社會，促進社會公平正義，真正實現(xiàn)老有所養(yǎng)，老有所樂；為社會減輕壓力，提供新的就業(yè)崗位等方面都有明顯效益。
2.7.1 項目可以緩解人口老齡化造成的社會經(jīng)濟影響
2011年4月28日，國家統(tǒng)計局公布第六次全國人口普查數(shù)據(jù)。此前媒體報道，人口學(xué)家擔(dān)心中國可能成為世界上首個“未富先老”的國家。人口的年齡構(gòu)成數(shù)據(jù)也成了是本次人口數(shù)據(jù)發(fā)布的看點之一，特別是勞動年齡人口的比例和老齡化人口的比例。據(jù)公布，大陸31個省、自治區(qū)、直轄市和現(xiàn)役軍人的人口中，0-14歲人口為222459737人，占16.60%；15-59歲人口為939616410人，占70.14%；60歲及以上人口為177648705人，占13.26%，其中65歲及以上人口為118831709人，占8.87%。同2000年第五次全國人口普查相比，0-14歲人口的比重下降6.29個百分點，15-59歲人口的比重上升3.36個百分點，60歲及以上人口的比重上升2.93個百分點，65歲及以上人口的比重上升1.91個百分點。
人口平均壽命延長，老年人口增加，是我國社會主義制度優(yōu)越性的體現(xiàn)和社會文明進步的重要標志，是經(jīng)濟發(fā)展、社會進步、人民生活水平提高、醫(yī)療衛(wèi)生條件改善的重大成果。但是，人口老齡化也會給我國經(jīng)濟和社會發(fā)展帶來一系列深刻影響，比如老齡化導(dǎo)致勞動力不足，減緩我國經(jīng)濟發(fā)展速度等。采取積極措施，加強老齡工作，是一項重要而緊迫的戰(zhàn)略任務(wù)，由此可見本項目的建設(shè)可以緩解人口老齡化對我國的社會及經(jīng)濟影響。
2.7.2 項目是適應(yīng)人口老齡化的需要
新中國建立后特別是改革開放以來，國家頒布實施了一系列維護老年人權(quán)益的法律法規(guī)和政策，加強了尊老愛幼思想教育，初步建立了養(yǎng)老、醫(yī)療等社會保障制度，老年福利、衛(wèi)生、文化、教育、體育等事業(yè)有了一定發(fā)展，老年人的生活水平和生活質(zhì)量不斷提高。老齡工作取得的進展和成績，對推動經(jīng)濟建設(shè)和社會發(fā)展起到了重要作用。
但是，也要清醒地看到，我國老齡工作基礎(chǔ)還比較薄弱，不能很好地適應(yīng)人口老齡化的要求。主要問題是：對人口老齡化問題認識不足，老齡工作政策、法規(guī)不夠健全，社會保障制度尚不完善，社區(qū)管理和老年服務(wù)設(shè)施、服務(wù)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)滯后，老年思想政治工作薄弱，侵犯老年人合法權(quán)益的現(xiàn)象時有發(fā)生。本項目的建設(shè)可以解決一部分老年人的養(yǎng)老問題，是適應(yīng)人口老齡化趨勢的需要。
2.7.3 項目建設(shè)可以滿足老年人日益增長的物質(zhì)和文化生活需要
老年人是社會的重要組成部分，他們?yōu)橹袊锩徒ㄔO(shè)作出了重要貢獻。生態(tài)頤養(yǎng)基地項目的建設(shè)可以滿足廣大老年人日益增長的物質(zhì)和文化生活需要，讓老年人共享經(jīng)濟建設(shè)和社會發(fā)展的成果，是中國共產(chǎn)黨全心全意為人民服務(wù)根本宗旨的體現(xiàn)，是在新的歷史條件下實現(xiàn)中國人民安居樂業(yè)中國夢的重要體現(xiàn)，也是國家和社會義不容辭的責(zé)任。在社會主義市場經(jīng)濟條件下，本項目的建設(shè)也是弘揚中華民族傳統(tǒng)美德，形成敬老、養(yǎng)老、助老以及代際和諧的良好社會風(fēng)尚，是社會主義精神文明建設(shè)的一項重要內(nèi)容。
2.7.4 防癌抗癌體檢提高人們的生命質(zhì)量
本項目將在全球范圍內(nèi)挑選專業(yè)領(lǐng)域內(nèi)頂級醫(yī)療機構(gòu)、服務(wù)供應(yīng)商，并根據(jù)個性獨特的需求，由資深專家設(shè)計，提供24小時私人管家服務(wù)，從專業(yè)、服務(wù)、驚喜體驗全方位體現(xiàn)高端品牌價值，感悟生命之美，生活之美，世界之美。
略……
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