1.3 項(xiàng)目背景與必要性
1.3.1 項(xiàng)目背景
1、政策發(fā)展背景
《國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展 第十三個(gè)五年規(guī)劃綱要》提出“十三五”發(fā)展的總體定位為緊扣“最美”建設(shè)目標(biāo)，突出“強(qiáng)富美高”四個(gè)重點(diǎn)，踐行創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享的發(fā)展理念，著力建設(shè)創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)引領(lǐng)區(qū)、城鄉(xiāng)一體先行區(qū)、宜居宜業(yè)樣板區(qū)、港產(chǎn)城融合示范區(qū)，全力打造智能電氣城、綠色能源島、生態(tài)旅游市、富庶平安洲，努力建設(shè)活力充分彰顯、生態(tài)特色鮮明的新。
加快推進(jìn)商城片區(qū)建設(shè)，建成以商業(yè)、休閑、居住為主要功能的城市中心區(qū)。加快推動(dòng)濱江新城建設(shè)，依托濱水、濱湖、濱江生態(tài)特色，打造集高端商務(wù)、總部研發(fā)、休閑觀光、文體娛樂于一體的特色休閑商務(wù)帶、現(xiàn)代生態(tài)居住區(qū)。
2、酒店產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景
近年來，隨著中國旅游業(yè)的持續(xù)紅火，會(huì)展業(yè)的蓬勃發(fā)展，我國酒店業(yè)獲得了前所未有的飛速擴(kuò)張，目前已有40多個(gè)國際酒店管理集團(tuán)的70多個(gè)品牌落戶中國，在華經(jīng)營和管理的酒店數(shù)量達(dá)1000多家，世界排名前10位的國際酒店管理集團(tuán)均已進(jìn)入中國，且如瑞吉、四季、麗思卡爾頓等高端酒店紛紛制訂了在中國擴(kuò)張的計(jì)劃，登陸中國多個(gè)主要城市。中國已經(jīng)成為全球酒店業(yè)中發(fā)展?jié)摿ψ畲蟆l(fā)展效益最好、綜合收益最高的市場之一，多年來外資酒店的年均利潤率均維持在10%以上。
目前我國呈現(xiàn)高星級酒店數(shù)量迅速增加，低星級酒店進(jìn)入淘汰整合階段的特點(diǎn)，各酒店層級逐漸分化，形成高星級酒店和經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店并駕齊驅(qū)的格局。中國酒店業(yè)用20多年時(shí)間基本上達(dá)到了歐美等發(fā)達(dá)國家?guī)装倌晁_(dá)到的規(guī)模。當(dāng)前，中國還處于城鎮(zhèn)化的中期，未來二三十年仍將是中國城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展期，酒店業(yè)與城鎮(zhèn)化相互交織、相互融合的狀態(tài)將長期存在，酒店業(yè)在二三四線城市和中西部地區(qū)的較快發(fā)展勢頭將不會(huì)改變，旅游市場和商旅市場的蓬勃發(fā)展以及酒店數(shù)客房數(shù)及營業(yè)收入將穩(wěn)步增長。
隨著多元產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的不斷加快，社會(huì)消費(fèi)水平的不斷提高，以及城市建設(shè)，公務(wù)接待，商務(wù)流通接待不斷增加，為此建設(shè)濱江大廈項(xiàng)目有益于促進(jìn)地區(qū)服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提升城品位具有重要意義。
3、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場發(fā)展背景
隨著社會(huì)的發(fā)展，文明的進(jìn)步，生活水平的提高以及醫(yī)療科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，人們的平均壽命越來越長，老齡人口占總?cè)丝诘谋戎夭粩嘣黾印?015年我國60周歲以上的老年人口已達(dá)2.2億，2025年將突破3億，這標(biāo)志著我國已經(jīng)完全邁入人口老年型國家行列。
整個(gè)社會(huì)老齡化進(jìn)程加快的同時(shí)，對老年人的照顧也越來越依賴于社會(huì)，因此養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，已經(jīng)成為是黨和政府高度關(guān)切、社會(huì)各界廣泛關(guān)注、人民群眾迫切需求的重大民生問題，多年來，國家在大力弘華民族敬老養(yǎng)老的文化傳統(tǒng)同時(shí)，也采取切實(shí)有效地措施，積極探索適合我國國情的老齡事業(yè)發(fā)展模式。
加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，有利于保障老年人權(quán)益，共享改革發(fā)展成果，同時(shí)有利于拉動(dòng)消費(fèi)、擴(kuò)大就業(yè)。妥善處理人口老齡化問題，關(guān)心老年人的需求，是社會(huì)文明進(jìn)步的重要標(biāo)志，不少地方政府已經(jīng)把養(yǎng)老服務(wù)業(yè)納入地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)建設(shè)的總體規(guī)劃。
目前，我國的老年人已經(jīng)從單純的家庭養(yǎng)老，蛻變?yōu)樾枨笊鐣?huì)化養(yǎng)老服務(wù)，對于養(yǎng)老服務(wù)場所，也從以往的功能需求到現(xiàn)在的服務(wù)需求，同時(shí)老年人在醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)的需求和生活照料的需求相疊加的趨勢越來越顯著，健康養(yǎng)老服務(wù)需求日益強(qiáng)勁，為老年人提供多功能、全方位、綜合性的服務(wù)是社會(huì)發(fā)展的必然趨勢。
1.3.2 項(xiàng)目建設(shè)必要性
1、滿足人們多元化生活，提高旅游接待能力的需求
隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，消費(fèi)水平的不斷提高，社會(huì)需求結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生了深刻的變化。居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)中用于文化教育消費(fèi)的部分越來越大，增長速度越來越快。近年來，我國恩格爾系數(shù)逐年下降，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)中，教育文化娛樂服務(wù)方面的實(shí)際支出和所占比例都在不斷增加。與20年前相比，人民群眾的文化需求逐漸由被動(dòng)接受變?yōu)槲幕a(chǎn)的引導(dǎo)力量。相當(dāng)一部分居民群體的消費(fèi)重心開始向教育、科技、旅游及精神產(chǎn)品消費(fèi)等領(lǐng)域轉(zhuǎn)移，不僅在衣、食、住、行、通訊、衛(wèi)生和生活環(huán)境等物質(zhì)生活的各個(gè)方面提出了更多、更高的要求，而且在文化娛樂、廣播影視、體育康復(fù)、旅游休閑等精神生活方面也提出了更多更高的要求。本項(xiàng)目的建設(shè)能夠?yàn)楫?dāng)?shù)厝罕姾途硟?nèi)外游客提供餐飲、住宿、購物、休閑娛樂活動(dòng)場所，滿足人們對文化生活日益增長的需求。
另一方面，每年來自國內(nèi)外的游客絡(luò)繹不絕，人數(shù)日益增加。但目前高端綜合性商業(yè)較少，接待能力和接待檔次有限。因此，在三茅街道急需接待能力大、接待設(shè)施好的高星級設(shè)施。通過項(xiàng)目的建設(shè)，為人們提供高品質(zhì)、高規(guī)格的接待設(shè)施和環(huán)境。
2、酒店產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景良好
我國五星級酒店在改革開放前只在直轄市和部分省會(huì)城市擁有，可以用寥寥無幾形容。進(jìn)入改革開放后，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和外事活動(dòng)以及國際交往增加，顯現(xiàn)了對五星級酒店的迫切需求。在國家經(jīng)濟(jì)實(shí)力日益增長和社會(huì)需求觸動(dòng)下，五星級酒店產(chǎn)業(yè)二十多年來一直處于飛速發(fā)展階段。有關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，隨著改革開放的進(jìn)一步深入和人們生活水平的提高，旅游行業(yè)仍處于穩(wěn)定增長階段，投資商對酒店投資的愿望依然高漲，所以在未來一段時(shí)間內(nèi)，旅游行業(yè)仍將保持較快的發(fā)展速度，五星級酒店建設(shè)依然會(huì)繼續(xù)呈現(xiàn)增長態(tài)勢。
由于我國各區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不是很均衡，五星級酒店集中體現(xiàn)在大中城市、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和旅游名勝地區(qū)，內(nèi)陸省份和經(jīng)濟(jì)發(fā)展一般的區(qū)域五星級酒店所占比重很小，這就形成了五星級酒店分布的不均衡性。建設(shè)區(qū)域通常以政治中心、經(jīng)濟(jì)中心、文化中心和旅游勝地為建設(shè)五星級酒店的首選，中西部地區(qū)和三、四線城市五星級酒店數(shù)量很少，有些地區(qū)尚屬于空白。
酒店尤其是高星級商業(yè)酒店是城市的形象名片，也是對外的重要窗口，一定程度上承擔(dān)了城市形象和品位展現(xiàn)的功能。項(xiàng)目地處三茅街道，區(qū)位優(yōu)勢良好。項(xiàng)目的建設(shè)運(yùn)營后將成為的標(biāo)志性建筑，極大地美化的城市形象，并且在一定程度上改善投資環(huán)境，促進(jìn)地區(qū)的招商引資以及滿足周邊養(yǎng)老服務(wù)需求。
3、項(xiàng)目的建設(shè)不僅能夠推進(jìn)養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展而且是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的新的動(dòng)力源
人口老齡化的快速增長，不僅給我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展帶來巨大挑戰(zhàn)，同時(shí)也給經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來重大機(jī)遇。不能簡單把老齡化問題當(dāng)成負(fù)擔(dān)，養(yǎng)老事業(yè)推進(jìn)是需要很大投入，但壓力之下也蘊(yùn)含著發(fā)展的強(qiáng)大動(dòng)力源。一是老年消費(fèi)市場規(guī)模巨大，有助于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長。只要是老年人有需求的地方，就有市場，我國龐大老年群體的不同層次需求正在催生一個(gè)巨大的老年消費(fèi)市場。養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈非常長，可以向醫(yī)療、康復(fù)、健身、文娛等一系列領(lǐng)域延伸，在提升老年人生活質(zhì)量的同時(shí)，也形成新的消費(fèi)需求。養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)將會(huì)是我國產(chǎn)業(yè)調(diào)整中出現(xiàn)的一個(gè)朝陽產(chǎn)業(yè)，一個(gè)未開墾的富礦。
到十三五時(shí)期，我國老年人的購買力將擴(kuò)展至人均5000美元，邁向萬億元規(guī)模。全國老齡辦預(yù)測，到2030年我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值將破10萬億。養(yǎng)老事業(yè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展，不僅創(chuàng)出了活躍的新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，也成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)發(fā)展的重要力量。二是養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展將會(huì)創(chuàng)造更多就業(yè)崗位。眾所周知，服務(wù)業(yè)的單位GDP所創(chuàng)造的就業(yè)崗位，比制造業(yè)和其他產(chǎn)業(yè)單位GDP所能夠產(chǎn)生的就業(yè)崗位要高30%。龐大的養(yǎng)老市場，需要我國大力發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，進(jìn)而催生上千萬就業(yè)崗位，使之成為擴(kuò)大內(nèi)需、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級的重要力量，同時(shí)也成為保持民生水平不斷提高、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的重要力量。
4、項(xiàng)目建設(shè)有利于拉動(dòng)內(nèi)需，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展
（1）發(fā)展項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)能促進(jìn)投資，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。在當(dāng)前嚴(yán)峻的國際經(jīng)濟(jì)形勢下，擴(kuò)大國內(nèi)需求是當(dāng)務(wù)之急，而發(fā)展辦公、養(yǎng)老、商業(yè)休閑綜合體，可以有效帶動(dòng)各個(gè)行業(yè)發(fā)展，符合國家“保增長、保民生、保穩(wěn)定”的政策方針，有利于促進(jìn)解決當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的緊迫問題。
（2）發(fā)展項(xiàng)目養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)能擴(kuò)大內(nèi)需，提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量。對比國外發(fā)達(dá)國家GDP增長結(jié)構(gòu)，我國消費(fèi)需求增長占GDP的比重一直處于一個(gè)較低水平。而開展項(xiàng)目養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將能很好的引導(dǎo)和促進(jìn)人們消費(fèi)，一方面項(xiàng)目的建成，將會(huì)使得一部分人解除了對養(yǎng)老的顧慮，刺激當(dāng)前的消費(fèi)；另一方面項(xiàng)目自身就是一個(gè)很大的消費(fèi)點(diǎn)，其自身的運(yùn)作就是一個(gè)很大的消費(fèi)需求。因此，開展項(xiàng)目有利于擴(kuò)大我國內(nèi)需規(guī)模，不僅在一定程度上緩解我國經(jīng)濟(jì)當(dāng)前面臨的保增長壓力，還能在一定程度上優(yōu)化我國GDP增長結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步提高我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量。
5、擴(kuò)大就業(yè)，提升當(dāng)?shù)厝嗣竦纳钏降男枰?br />
解決就業(yè)問題是我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)發(fā)展中一項(xiàng)極端迫切而艱巨的任務(wù)，就業(yè)問題是當(dāng)今世界各國都面臨的一個(gè)難題，就業(yè)和再就業(yè)已成為關(guān)系政治穩(wěn)定、社會(huì)安定、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的極為重要因素。
本項(xiàng)目的日常運(yùn)營需要大量的勞動(dòng)力提供服務(wù)，通過本項(xiàng)目的建設(shè)可為社會(huì)提供20個(gè)新工作崗位，為當(dāng)?shù)厣鐣?huì)勞動(dòng)力和大中專畢業(yè)生提供了就業(yè)機(jī)會(huì)，有利于緩解當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)壓力，同時(shí)可提高當(dāng)?shù)厝嗣裆钏胶唾|(zhì)量，對社會(huì)的發(fā)展具有促進(jìn)作用。
第二章 市場分析
2.1 我國酒店產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析
2.1.1 國內(nèi)酒店業(yè)邁入提價(jià)周期
國內(nèi)酒店經(jīng)營數(shù)據(jù)顯示，新一輪增長周期已經(jīng)啟動(dòng)。根據(jù)國家旅游局公布的星級酒店收入及客房數(shù)據(jù)，國內(nèi)星級飯店經(jīng)歷了一個(gè)完整周期后，2017年開始復(fù)蘇。一般而言，出租率是酒店行業(yè)周期變化的先行指標(biāo)，從2012年至今，酒店行業(yè)出租率先出現(xiàn)負(fù)增長，隨后平均房價(jià)也開始下跌；自2014年下半年開始，出租率和平均房價(jià)保持底部震蕩穩(wěn)定，出租率同比增速開始恢復(fù)正值，預(yù)示著酒店行業(yè)已經(jīng)見底。國內(nèi)三大酒店集團(tuán)平均房價(jià)亦開始步入提升階段：繼而推動(dòng)RevPAR持續(xù)增長。錦江17Q3出租率增速為3.77%，較低點(diǎn)2015Q4回升9.04個(gè)百分點(diǎn)；華住17Q3出租率增速為4.49%，較低點(diǎn)15Q2增長10.42pct；如家17Q3出租率增速為1.99%，較低點(diǎn)15Q2回升5.92個(gè)百分點(diǎn)。目前國內(nèi)三大酒店集團(tuán)出租率已處于高位，2017Q3華住、如家、錦江分別達(dá)到93%/89%/84%。
圖2-1：跌幅收窄，酒店業(yè)開始復(fù)蘇
圖2-2：三大酒店集團(tuán)2017Q2價(jià)格開始上升
1、供給增速放緩，消費(fèi)升級帶動(dòng)需求增加
供給增速已顯著放緩，未來仍將保持低增速。2013-2016年我國酒店供給CAGR為3.49%，較2003-2012年下降4.28個(gè)百分點(diǎn)。未來，2016-2022年，酒店供給增速中樞進(jìn)一步下降，預(yù)計(jì)2016-2022年CAGR將降至1.51%。國內(nèi)賓館建筑竣工面積自2014年開始出現(xiàn)負(fù)增長，2015年竣工3143萬平方米，較2014年下滑1.16%。從供給角度來看，國內(nèi)酒店行業(yè)已經(jīng)處于衰退階段中后期。
圖2-3：中國酒店數(shù)量增速逐步放緩
圖2-4：賓館竣工面積下降
消費(fèi)升級帶動(dòng)需求增加。2016年中國實(shí)現(xiàn)旅游收入4.69萬億元，其中國內(nèi)旅游收入3.94萬億，占GDP比重超過6%。2016年國內(nèi)旅游人數(shù)達(dá)到45.78億人次，2006年至2016年國內(nèi)旅游人次年復(fù)合增速達(dá)12.6%，酒店業(yè)受益明顯。數(shù)據(jù)顯示，我國酒店客房需求增速2014年起小于供給增速，需求與供給量之比穩(wěn)中有升。
圖2-5：國內(nèi)旅游人次連年上漲
圖2-6：國內(nèi)酒店需求增速超過供給增速
3.1.2 中端酒店市場連鎖化率有望提高
高端消費(fèi)下沉，大眾消費(fèi)中端化，中端酒店因此受益。近年來我國限制三公消費(fèi)的政策導(dǎo)致了原有高端酒店的客戶下沉到中端酒店消費(fèi)。隨著居民生活水平上升，在消費(fèi)升級背景下，中端酒店越來越受到歡迎。受到旅游業(yè)快速發(fā)展的影響，酒店作為子行業(yè)受益良多。
國內(nèi)中端型酒店占比34%左右，未來國內(nèi)酒店業(yè)結(jié)構(gòu)有望轉(zhuǎn)化為橄欖型。數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)中端酒店以客房口徑計(jì)算占比34%左右，2011-2015年復(fù)合增長率5.1%，顯著低于經(jīng)濟(jì)型酒店的60%占比及17.8%的復(fù)合增速。美國自2008年以后酒店結(jié)構(gòu)基本定型維持了3：5：2的比例，據(jù)預(yù)測未來我國中端型酒店占比會(huì)逐漸向40%靠攏，長期有望達(dá)到美國水平。
圖2-7：美國高、中端及經(jīng)濟(jì)型酒店占比約為3：5：2
圖2-8：未來國內(nèi)中端型酒店占比有望提升至40%
中端酒店尚存在較大連鎖化經(jīng)營空間。目前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)型酒店連鎖率超過90%，已經(jīng)形成成熟的競爭市場，而中端酒店連鎖率僅超過20%，未來連鎖中端酒店將逐漸成為主流。在成熟市場，市場集中度得到了極大的提升，美國酒店業(yè)CR5達(dá)到95%，而中國CR5僅為51%，提高空間巨大。
2.2 我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)分析
養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)并不是傳統(tǒng)意義上的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)，是隨著財(cái)富階層的增加和人口老齡化以及人口年齡結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，為滿足這樣一些人群的需求而出現(xiàn)的新興產(chǎn)業(yè)；是指為有養(yǎng)生需求人群和老年人提供特殊商品、設(shè)施以及服務(wù)，滿足有養(yǎng)生需求人群和老年人特殊需要的、具有同類屬性的行業(yè)、企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的產(chǎn)業(yè)集合；是依托第一、第二和傳統(tǒng)的第三產(chǎn)業(yè)派生出來的特殊的綜合性產(chǎn)業(yè)，具有明顯的公共性、福利性和高贏利性。
2.2.1 養(yǎng)老行業(yè)相關(guān)政策
人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國從1999年進(jìn)入人口老齡化社會(huì)到2017年的18年間，老年人口凈增1.1億。預(yù)計(jì)到2050年前后，我國老年人口數(shù)將達(dá)到峰值4.87億，占總?cè)丝诘?4.9%。為應(yīng)對老齡化問題，中國已經(jīng)制定了符合中國特色基本國情的“居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充、醫(yī)養(yǎng)相結(jié)合”的養(yǎng)老方針。目前中國政府愈加重視我國養(yǎng)老問題，近幾年來頒發(fā)了一系列有關(guān)養(yǎng)老的政策，各地政府結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況發(fā)布了不少養(yǎng)老相關(guān)政策。
表2-1：我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策一覽表
| 發(fā)布時(shí)間 | 政策名稱 | 主要內(nèi)容 |
| 2013年9月 | 國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見 | 到2020年，建成以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托，機(jī)構(gòu)為支撐的養(yǎng)老服務(wù)體系 |
| 2013年9月 | 國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)健康服務(wù)業(yè)發(fā)展的若干意見 | 1）推進(jìn)醫(yī)療機(jī)構(gòu)與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)等加強(qiáng)合作；2）發(fā)展社區(qū)健康養(yǎng)老服務(wù)；3）積極開發(fā)養(yǎng)老服務(wù)相關(guān)的商業(yè)健康保險(xiǎn)產(chǎn)品 |
| 2014年8月 | 關(guān)于做好政府購買養(yǎng)老服務(wù)工作的通知 | 到2020年，基本建立比較完善的政府購買養(yǎng)老服務(wù)制度 |
| 2014年9月 | 關(guān)于加快推進(jìn)健康與養(yǎng)老服務(wù)工程建設(shè)的通知 | 到2020年，全面建成以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托，機(jī)構(gòu)為支撐的養(yǎng)老服務(wù)體系，每千名老年人擁有養(yǎng)老床位數(shù)達(dá)到35-40張。 |
| 2014年11月 | 商務(wù)部民政部發(fā)在公告鼓勵(lì)外國投資者在華設(shè)立營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)從事養(yǎng)老服務(wù) | 鼓勵(lì)外國投資者在華獨(dú)資或與中國公司、企業(yè)和其他經(jīng)濟(jì)組織合資、合作舉辦營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu) |
| 2015年2月 | 關(guān)于鼓勵(lì)民間資本參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的實(shí)施意見 | 1）鼓勵(lì)民間資本參與居家和社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)：2）鼓勵(lì)民間資本參與機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)，3）支持民間資本參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展 |
| 2015年3月 | 國務(wù)院辦公廳關(guān)于印發(fā)全國醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)體系規(guī)劃綱要（2015-2020年）的通知 | 1）推進(jìn)醫(yī)療機(jī)構(gòu)與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)等加強(qiáng)合作；2）發(fā)展社區(qū)健康養(yǎng)老服務(wù) |
| 2015年4月 | 關(guān)于印發(fā)中醫(yī)藥健康服務(wù)發(fā)展規(guī)劃（2015-2020年）的通知 | 積極發(fā)展中醫(yī)藥健康養(yǎng)老服務(wù) |
| 2015年11月 | 關(guān)于推進(jìn)醫(yī)療衛(wèi)生與養(yǎng)老服務(wù)相結(jié)合指導(dǎo)意見 | 到2017年，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合政策體系、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范和管理制度初步建立，符合需求的專業(yè)化醫(yī)養(yǎng)結(jié)合人才培養(yǎng)制度基本形成，建成一批兼具醫(yī)療衛(wèi)生和養(yǎng)老服務(wù)資質(zhì)和能力的醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)或養(yǎng)老機(jī)構(gòu)（以下統(tǒng)稱醫(yī)養(yǎng)結(jié)合機(jī)構(gòu)），逐步提升基層醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)為居家老年人提供上門服務(wù)的能力，80%以上的醫(yī)療機(jī)構(gòu)開設(shè)為老年人提供掛號、就醫(yī)等便利服務(wù)的綠色通道，50%以上的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)能夠以不同形式為入住老年人提供醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)，老年人健康養(yǎng)老服務(wù)可及性明顯提升。 |
| 2016年2月 | 關(guān)于印發(fā)中醫(yī)藥發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2016-2030年）的通知 | 發(fā)展中醫(yī)藥健康養(yǎng)老服務(wù)，推動(dòng)中醫(yī)藥與養(yǎng)老融合發(fā)展，促進(jìn)中醫(yī)醫(yī)療資源進(jìn)入養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、社區(qū)和居民家庭 |
| 2016年3月 | 關(guān)于金融支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)加快發(fā)展的指導(dǎo)意見 | 該規(guī)劃目標(biāo)到2025年，從金融組織體系、信貸產(chǎn)品、融資渠道、保險(xiǎn)體系、金融服務(wù)等各個(gè)方面為養(yǎng)老服務(wù)業(yè)提供金融支持 |
| 2016年3月 | 關(guān)于促進(jìn)醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的指導(dǎo)意見 | 開發(fā)建設(shè)一批集養(yǎng)老、醫(yī)療、康復(fù)與旅游為一的醫(yī)藥健康旅游示范基地，進(jìn)一步健全社會(huì)養(yǎng)老、醫(yī)療、康復(fù)、旅游服務(wù)綜合體系 |
| 2016年3月 | 國民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃綱要 | 完善基本養(yǎng)老保險(xiǎn)制度，構(gòu)建多層次的養(yǎng)老保險(xiǎn)體系，推動(dòng)醫(yī)療衛(wèi)生和養(yǎng)老服務(wù)相結(jié)合 |
| 2016年3月 | 關(guān)于2016年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見 | 深化養(yǎng)老服務(wù)業(yè)綜合改革試點(diǎn)，全面放開養(yǎng)老服務(wù)市場：鼓勵(lì)民間資本、外商投資進(jìn)入養(yǎng)老健康領(lǐng)域：推進(jìn)多形式的醫(yī)養(yǎng)結(jié)合；推進(jìn)個(gè)人稅改遞延型商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)、住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)，出臺加快發(fā)展現(xiàn)代商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)的若干意見 |
| 2016年4月 | 關(guān)于做好醫(yī)養(yǎng)結(jié)合服務(wù)機(jī)構(gòu)許可工作的通知 | 支持醫(yī)療機(jī)構(gòu)設(shè)立養(yǎng)老機(jī)構(gòu)；支持養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)立醫(yī)療機(jī)構(gòu) |
| 2016年6月 | 民政事業(yè)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃 | 全面建成以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充、醫(yī)養(yǎng)相結(jié)合的多層次養(yǎng)老服務(wù)體系，全面放開養(yǎng)老服務(wù)市場 |
| 2016年10月 | “健康中國2030”規(guī)劃綱要 | 推進(jìn)老年醫(yī)療務(wù)體系建設(shè)，推動(dòng)醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)延伸至社區(qū)、家庭，健全醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)合作機(jī)制，支持養(yǎng)老機(jī)構(gòu)開展醫(yī)療服務(wù)；推進(jìn)中醫(yī)藥與養(yǎng)老融合發(fā)展，推動(dòng)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合；鼓勵(lì)社會(huì)力量興辦醫(yī)養(yǎng)結(jié)合機(jī)構(gòu) |
| 2016年11月 | 關(guān)于確定2016年中央財(cái)政支持開展居家和社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)改革試點(diǎn)地區(qū)的通知 | 確定北京市豐臺區(qū)等26個(gè)市（區(qū)）作為2016年中央財(cái)政支持開展居家和社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)改革試點(diǎn)地區(qū) |
| 2016年11月 | 關(guān)于支持整合改造閑置社會(huì)資源發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)的通知 | 鼓勵(lì)社會(huì)力量通過股份制、股份合作制、PPP模式整合改造閑罝社會(huì)資源發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)：鼓勵(lì)盤活存量用地用于養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè) |
| 2016年12月 | 國務(wù)院辦公廳關(guān)于全面放開養(yǎng)老服務(wù)棚提升養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量的若干意見 | 到2020年，養(yǎng)老服務(wù)市場全面放開，準(zhǔn)入條件進(jìn)一步放寬，養(yǎng)老服務(wù)和產(chǎn)品有效供給能力大幅提升。 |
| 2017年2月 | 國務(wù)院關(guān)于印發(fā)“十三五”國家老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老體系建設(shè)規(guī)劃的通知 | 到2020年，居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充、醫(yī)養(yǎng)相結(jié)合的養(yǎng)老服務(wù)體系更加健全 |
| 2017年2月 | 智慧健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展行動(dòng)計(jì)劃（2017-2020年） | 到2020年，形成覆蓋全生命周期的智慧健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)體系，建立100個(gè)以上智慧健康養(yǎng)老應(yīng)用示范基地，培育100家有疏引領(lǐng)作用的行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)，打造一批智慧健康養(yǎng)老 |
| 服務(wù)品牌 | ||
| 2017年6月 | 關(guān)于印發(fā)《服務(wù)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展大綱（2017-2025年）》的通知 | 全面放開養(yǎng)老服務(wù)市場，加快發(fā)展居家和社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)，支持社會(huì)力量舉辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，鼓勵(lì)發(fā)展智慧養(yǎng)老 |
| 2017年6月 | 國務(wù)院辦公廳關(guān)于制定和實(shí)施老年人照顧服務(wù)項(xiàng)目的意見 | 發(fā)展居家養(yǎng)老服務(wù)，為居家養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)發(fā)展提供政策支持，加大推進(jìn)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合力度，鼓勵(lì)醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)與養(yǎng)老服務(wù)融合發(fā)展，倡導(dǎo)社會(huì)力量興辦醫(yī)養(yǎng)結(jié)合機(jī)構(gòu) |
| 2017年8月 | 關(guān)于運(yùn)用政府和社會(huì)資本合作模式支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的實(shí)施意見 | 鼓勵(lì)運(yùn)用政府和社會(huì)資本合作（PPP）養(yǎng)老服務(wù)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，加快養(yǎng)老服務(wù)業(yè)培育與發(fā)展 |
| 2017年11月 | 關(guān)于確定第二批中央財(cái)政支持開展居家和社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)改個(gè)試點(diǎn)的通知 | 確定北京西城區(qū)等28個(gè)試點(diǎn)市（區(qū)）為第二中央財(cái)政支持開展居家和社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)改革試點(diǎn)地區(qū) |
1、老年人口
目前，中國已經(jīng)成為世界上老年人口最多的國家，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)，60周歲及以上人口24090萬人，占總?cè)丝诘?7.3%，其中65周歲及以上人口15831萬人，占總?cè)丝诘?1.4%。當(dāng)一個(gè)國家或地區(qū)60歲以上老年人口占人口總數(shù)的10%，或65歲以上老年人口占人口總數(shù)的7%，即意味著這個(gè)國家或地區(qū)的人口處于老齡化社會(huì)。中國老年人口比例嚴(yán)重超標(biāo)。
2000年時(shí)，中國65歲以上老年人口占比7%，此后不斷攀升。2005年中國65歲以上老年人口突破1億人，達(dá)10055萬人。2007年中國65歲以上老年人口占比7%，2016年中國65歲以上老年人口突破1.5億。2017年中國老年人口進(jìn)一步增長，達(dá)到15831萬人，65歲以上老年人口占比飆升至11.4%。近十年，中國65歲以上老年人口不斷增長，同比增速由2008年的3.0%增長至2017年的5.5%。
圖2-9：2008-2017年我國65歲人口統(tǒng)計(jì)規(guī)模表
2、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)
我國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)供給的主體是公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，其他形式的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)供給主體發(fā)展不充分，床位數(shù)供給量小，不能填補(bǔ)公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)留下的供給缺口。2016年，我國養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)2.85萬個(gè)，養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)床位數(shù)達(dá)到780.0萬張，每千老年人口養(yǎng)老床位數(shù)33.8張。這與發(fā)達(dá)國家床位數(shù)相比有較大差距。我國老年人對養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的需求有較大的缺口，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位數(shù)供給遠(yuǎn)小于需求，供需矛盾十分突出。預(yù)計(jì)到2018年我國養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)數(shù)量將突破3萬個(gè)。
圖2-10：2012年-2018年我國養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)數(shù)量圖
2.3 我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展趨勢
1、2020年前后初步形成老齡產(chǎn)業(yè)政策體系的基本框架
和剛剛提出老齡產(chǎn)業(yè)這一概念的世紀(jì)之交相比，經(jīng)過十多年的積累和發(fā)展，當(dāng)前中國老齡產(chǎn)業(yè)的發(fā)展環(huán)境已經(jīng)有了翻天覆地的變化。老年人特別是城鎮(zhèn)老年人及其子女的市場經(jīng)濟(jì)意識日益增強(qiáng)，購買老齡用品和老齡服務(wù)的觀念開始形成，社會(huì)輿論也越來越關(guān)注老齡用品和老齡服務(wù)的生產(chǎn)與供給，越來越多的生產(chǎn)服務(wù)商積極參與發(fā)展老齡產(chǎn)業(yè)，中央明確做出了大力發(fā)老齡產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略部署，有關(guān)部門已經(jīng)出臺了一系列政策，地方政府自覺發(fā)展區(qū)域老齡產(chǎn)業(yè)的積極性也越來越高。積極貫徹落實(shí)老齡產(chǎn)業(yè)的具體部署。
預(yù)計(jì)到2020年前后初步形成發(fā)展老齡產(chǎn)業(yè)政策體系的基本框架，涵蓋國家專項(xiàng)產(chǎn)業(yè)目錄、土地、金融、稅收、產(chǎn)業(yè)組織、物流、人員
2、2025年前后迎來老齡產(chǎn)業(yè)黃金井噴期的歷史性拐點(diǎn)
在醞釀老齡產(chǎn)業(yè)這一概念之初，中國老齡產(chǎn)業(yè)的市場剛性有效需求主要局限在保健、醫(yī)藥等少數(shù)領(lǐng)域。經(jīng)過十多年的積累和發(fā)展，在上述領(lǐng)域繼續(xù)保持強(qiáng)勁勢頭的同時(shí)，老齡用品中的電子、助行、康復(fù)、護(hù)理器材、喪葬等市場剛性有效需求呈現(xiàn)良好發(fā)展態(tài)勢，老齡服務(wù)中的老年病醫(yī)院、老年護(hù)理院以及居家服務(wù)機(jī)構(gòu)成為老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展新的增長領(lǐng)域，老齡金融中的保險(xiǎn)、理財(cái)和長期債券等領(lǐng)域也有了積極進(jìn)展。
這主要?dú)w功于兩個(gè)方面，一是日益增多的老年人口帶來了老齡產(chǎn)業(yè)的市場需求，二是包括老年人及其子女在內(nèi)的居民整體收入水平有了大幅提高，同時(shí)，養(yǎng)老、醫(yī)療等社會(huì)保障制度建設(shè)也有了實(shí)質(zhì)性的推進(jìn)，從而使老年人口帶來的市場需求越來越多地轉(zhuǎn)化為有效剛性需求。隨著居民收入倍增計(jì)劃的實(shí)施和金融體制改革進(jìn)程的加快，考慮到部分人口在60歲之前提前退休，尤其是中青年和壯年人口提前做好養(yǎng)老金融準(zhǔn)備的意識增強(qiáng)，
預(yù)計(jì)到2020年前后將形成巨量中高端老齡產(chǎn)業(yè)有效剛性需求。產(chǎn)業(yè)的井噴取決于多種因素，但根本因素是中等收入群體的海量增長。預(yù)計(jì)到2025年前后，中國中等收入老年人群將海量增加，將占到全部老年人口的6成以上，預(yù)示著中國老齡產(chǎn)業(yè)黃金井噴期的歷史性拐點(diǎn)在2025年前后。在此之前，發(fā)展老齡產(chǎn)業(yè)的全部努力可以視為迎接這一黃金井噴期的準(zhǔn)備期。
3、2025年前后將形成供需兩旺的良好態(tài)勢
未來，中國老齡產(chǎn)業(yè)的市場供給將更加充裕。當(dāng)前，由于只有部分剛性有效需求，老齡產(chǎn)業(yè)的供給沖動(dòng)被巨量無效需求所壓抑。隨著剛性有效需求的快速增長，預(yù)計(jì)在2020年前后，巨量市場供給將得到釋放，老齡產(chǎn)業(yè)市場供求矛盾將得到緩解，但仍然潛伏巨量供給沖動(dòng)，并在2025年前后隨著黃金井噴期的到來得到充分釋放。需要關(guān)注的焦點(diǎn)是，要跟蹤有效剛性需求的變化態(tài)勢設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和運(yùn)營策略，尤為重要的是在剛性有效需求戰(zhàn)略的導(dǎo)向下發(fā)展有效產(chǎn)業(yè)鏈、培育成熟業(yè)態(tài)，為迎接黃金井噴期到來做好充分準(zhǔn)備。
4、混業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略將成為中國老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主流模式
中國老齡產(chǎn)業(yè)各板塊將逐步形成協(xié)同發(fā)展的態(tài)勢。目前的狀況是老齡服務(wù)市場先聲奪人，老齡房地產(chǎn)炙手可熱，老齡用品市場整體發(fā)展緩慢，老齡金融市場逐步覺醒。到2020年前后，老齡用品業(yè)和老齡服務(wù)業(yè)將會(huì)有更好的發(fā)展，老齡金融業(yè)開始全面試水，老齡房地產(chǎn)業(yè)規(guī)范發(fā)展。
到2025年前后，四大板塊均呈現(xiàn)快速發(fā)展態(tài)勢，但老齡金融經(jīng)濟(jì)總量將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過老齡用品和老齡服務(wù)經(jīng)濟(jì)總量，老齡房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)總量難以估量。與發(fā)達(dá)國家的發(fā)展歷史相同，中國老齡金融發(fā)展滯后但具有后發(fā)優(yōu)勢，它是未來中國老齡產(chǎn)業(yè)的核心引擎，也是關(guān)系宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行基本面的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)，它也可以為發(fā)展老齡用品和老齡服務(wù)兩大板塊進(jìn)行產(chǎn)業(yè)融資。
與此同時(shí)，要充分注意到，老齡用品和老齡服務(wù)是實(shí)體經(jīng)濟(jì)，在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步開發(fā)老齡金融不僅有利于老齡產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，而且關(guān)系到企業(yè)和整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展。這決定了，無論是國家還是企業(yè)集團(tuán)，在發(fā)展老齡產(chǎn)業(yè)上必須樹立混業(yè)運(yùn)營的戰(zhàn)略理念，實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)兩手抓，兩手都要硬，既要抓老齡用品、老齡服務(wù)和老齡房地產(chǎn)，又要抓老齡金融，只有兩手配合，才能保持企業(yè)、產(chǎn)業(yè)和整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的良性運(yùn)行。
5、中國老齡金融業(yè)前景不可限量
到2020年前后，相關(guān)金融產(chǎn)品大部分可以面世，部分金融產(chǎn)品如保險(xiǎn)類金融產(chǎn)品將取得較好業(yè)績，到2025年前后初步建成中國老齡金融業(yè)產(chǎn)業(yè)體系。老齡金融業(yè)是整個(gè)國家金融業(yè)的核心之一。中國的老齡金融業(yè)將是未來全球最大的老齡金融市場。隨著金融體制改革步伐加快和全社會(huì)養(yǎng)老金融準(zhǔn)備意識的快速增強(qiáng)，保險(xiǎn)類、信托類和房地產(chǎn)類老齡金融市場將會(huì)優(yōu)先發(fā)展.。
到2020年前后，保險(xiǎn)類老齡金融市場將得到快速發(fā)展，到2025年前后開始進(jìn)入從買方市場向賣方市場的歷史性大逆轉(zhuǎn)；房地產(chǎn)類老齡金融市場在2020年前后進(jìn)入第一個(gè)快速增長期，在2030年前后進(jìn)入峰值期；銀行類老齡金融產(chǎn)品將在2025年前保持良好發(fā)展態(tài)勢，但之后將隨著其他老齡金融產(chǎn)品的豐富完善逐步轉(zhuǎn)型；信托類老齡金融產(chǎn)品發(fā)展相對緩慢，而證券類、基金類老齡金融產(chǎn)品將會(huì)隨著市場波動(dòng)而波動(dòng)。需要注意的是，綜合類老齡金融產(chǎn)品將是未來的發(fā)展方向，并且具有對沖金融風(fēng)險(xiǎn)的巨大優(yōu)勢。
6、中國老齡用品業(yè)將穩(wěn)步快速推進(jìn)
2020年前后，發(fā)達(dá)國家現(xiàn)有老齡用品的替代品在國內(nèi)都會(huì)看到，部分用品產(chǎn)業(yè)規(guī)模將無可限量，到2025年初步形成中國老齡用品產(chǎn)業(yè)體系。未來，老年保健、老年醫(yī)藥市場還將進(jìn)一步快速發(fā)展，市場容量將會(huì)進(jìn)一步提升，與此同時(shí)，老年電子、康復(fù)、護(hù)理、喪葬等用品市場也將巨量增長，老年日用品、老年醫(yī)療器械等市場將會(huì)成為新的增長板塊。對于生產(chǎn)商來說，未來的著眼點(diǎn)是跟蹤需求開發(fā)適銷對路的產(chǎn)品；對于銷售商來說，未來的著眼點(diǎn)是建設(shè)銷售物流網(wǎng)絡(luò)，但對于旗艦型老齡產(chǎn)業(yè)集團(tuán)來說，戰(zhàn)略制高點(diǎn)是依托老齡服務(wù)網(wǎng)絡(luò)構(gòu)建銷售網(wǎng)絡(luò)，外加核心技術(shù)開發(fā)，如此方能在老齡產(chǎn)業(yè)競爭市場中立于不敗之地。
2.4 2018年一季度房地產(chǎn)市場分析
2018年以來，隨著政府部門進(jìn)一步加大房地產(chǎn)調(diào)控力度，房地產(chǎn)市場保持著平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢，呈現(xiàn)投資總量平穩(wěn)增加，面對新時(shí)期、新形勢下的房地產(chǎn)市場，優(yōu)化調(diào)整供房結(jié)構(gòu)，建設(shè)精品安居工程，“改造舊城，提升新城”，積極完善管理制度，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)
1、投資總量平穩(wěn)增加。據(jù)統(tǒng)計(jì)，一季度全市房地產(chǎn)投資完成額8.74億元，同比增長4.77%。商品住宅完成投資8.41億元，同比增長28.09%；建筑工程完成投資7.41億元，同比增長25.27%，安裝工程完成投資1.1億元，同比下降37.3%。
2、施工面積比重下降，商品房銷售增幅下行。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全市商品房施工面積為111.79萬平方米，同比下降10.1%；其中住宅施工面積達(dá)94.06萬平方米，同比下降2.1%；商業(yè)營業(yè)用房面積為7.45萬平方米，同比下降53.1%。新開工面積為1.8萬平方米，同比下降74.25%。同時(shí)，一季度全市商品房銷售面積12.89萬平方米，同比下降6.9%。其中，商品住宅銷售面積12.8萬平方米，同比下降5.6%。商品房銷售額8.48億元，同比增長2.4%。其中，商品住宅銷售額8.41億元，同比增長3.7%，商品住宅單價(jià)為7500元/平方米，同比增長26.26%。
3、居民個(gè)人購房貸款余額持續(xù)上漲。據(jù)對中國人民銀行分行調(diào)查了解到，2018年一季度個(gè)人購房貸款3月末余額為41.92億元，同比增長17.55%。
4、信貸政府優(yōu)惠幅度減少。隨著二胎政策的出臺，購房群體趨向于學(xué)區(qū)房、剛結(jié)婚或住宅面積更大的等剛性需求為主，直至目前恒豐村鎮(zhèn)銀行首套房利率上浮5%，二套房上浮15%，其余金融機(jī)構(gòu)首套房利率上浮10-15%，首套房首付20-30%，二套房首付30-40%，三套及以上不辦理。
5、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際到位資金為6.1億元，同比增長1.63%。其中上年末結(jié)余資金為13.08億元，同比增長2.27%。從本年到位資金內(nèi)部結(jié)構(gòu)看，國內(nèi)貸款為1.52億元，自籌資金0.3億元。
2.5 項(xiàng)目市場分析
當(dāng)前高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值比重達(dá)75%，全社會(huì)研發(fā)投入占GDP比重達(dá)2.9%?；赝^去的2017年，按照“創(chuàng)新轉(zhuǎn)型突破年”的總體要求，著力以產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級、企業(yè)的提質(zhì)增效打造出了創(chuàng)新高原。
根據(jù)委十二屆三次全會(huì)明確的創(chuàng)新轉(zhuǎn)型實(shí)現(xiàn)新提升的目標(biāo)，2018年，將扎實(shí)開展“創(chuàng)新轉(zhuǎn)型提升年”行動(dòng)，突出高質(zhì)量發(fā)展，在培育創(chuàng)新主體、加快轉(zhuǎn)型升級、集聚創(chuàng)新資源上“下狠功”，打造具有較強(qiáng)競爭力的先進(jìn)制造業(yè)基地和創(chuàng)新型經(jīng)濟(jì)發(fā)展高地。
據(jù)悉，堅(jiān)持創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，下一步，將繼續(xù)實(shí)施“雛鷹計(jì)劃”“引智強(qiáng)企”等系列行動(dòng)，充分激發(fā)高新技術(shù)企業(yè)“高精尖”效應(yīng)，并深入推進(jìn)國家知識產(chǎn)權(quán)強(qiáng)縣工程試點(diǎn)縣建設(shè)，爭創(chuàng)智慧電氣國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化基地。
與此同時(shí)，該市還將設(shè)立科技人才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)種子投資基金、智能電氣產(chǎn)業(yè)基金等風(fēng)險(xiǎn)投資基金，引導(dǎo)省級眾創(chuàng)空間配套設(shè)立創(chuàng)投基金，用資本的力量撬動(dòng)創(chuàng)新動(dòng)能。同時(shí)不斷完善人才配套服務(wù)政策，不斷優(yōu)化育才、引才、留才、用才的環(huán)境。
略……
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