據(jù)房地產(chǎn) 行業(yè) 監(jiān)測機(jī)構(gòu)CoreLogic的最新房價指數(shù)顯示，占據(jù)澳大利亞房屋交易量60%的悉尼過去一年年房價下跌8.9%。
澳洲，曾經(jīng)是全球購房者海外置業(yè)的熱土。大批金主來到這里火爆“搶購”樓盤的場面時有發(fā)生。他們看中了這里被公認(rèn)的房產(chǎn)低風(fēng)險和穩(wěn)定的增值率。就在幾年前，悉尼、墨爾本兩大主力還是你方唱罷我登場，房價你追我趕，好不熱鬧。
然而，時過境遷，今非昔比
經(jīng)歷了50年全球最長“牛市”之后，曾經(jīng)炙手可熱的澳洲房市2018年進(jìn)入了下滑通道，壞消息不斷傳來。據(jù)《悉尼晨峰報》稱，一年來，全澳的房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，房價下跌了4.8%，房屋拍賣清盤率屢創(chuàng)新低，以往帶頭飆升的悉尼和墨爾本，現(xiàn)在的房價下滑首當(dāng)其沖。
其實，南半球的澳洲在這個“寒冬”并不孤單，綜觀全球，樓市“涼涼”的比比皆是。房價下滑的除了澳洲，還有中國香港、加拿大、英國、美國等地。
澳洲房價創(chuàng)十年最大降幅
澳洲的房價，從有記錄開始一直是悉尼做領(lǐng)頭羊。無論你是準(zhǔn)備首次買房，還是資深房產(chǎn)投資者，或者是房產(chǎn)從業(yè)人士，甚至是開發(fā)商，悉尼都絕對是在澳洲投資的首選之地?！栋拇罄麃喨藞蟆贩Q，就在一年前，悉尼的房價還在以每年16%的速度攀升，然而在過去的2018年，悉尼的樓市正在以軟著陸的方式結(jié)束長達(dá)50年的超長上漲周期。
據(jù)房地產(chǎn) 行業(yè) 監(jiān)測機(jī)構(gòu)CoreLogic的最新房價指數(shù)顯示，占據(jù)澳大利亞房屋交易量60%的悉尼過去一年房價下跌8.9%。
“如果你回顧過去，悉尼現(xiàn)在房價較2017年峰值下跌11.1%，這次衰退是自1990年2月以來最大幅度的下降。”CoreLogic的 研究 負(fù)責(zé)人蒂姆·勞利斯表示。
與悉尼并肩的墨爾本情況也不容樂觀。自從2017年年底以來，墨爾本的房價就持續(xù)下跌，2018年房價下跌達(dá)7%。
澳洲房價下跌將持續(xù)多久？澳洲媒體對未來樓市并不看好。澳媒紛紛認(rèn)為樓市已“入冬”，并預(yù)計其2019年將持續(xù)疲弱?！栋闹藿鹑谠u論時報》調(diào)查了幾位經(jīng)濟(jì)學(xué)家，其中史蒂芬·柯克萊斯認(rèn)為悉尼房價未來不容樂觀，2019年悉尼房價將跌7.5%–10%之間。而澳洲麥考瑞證券經(jīng)濟(jì)學(xué)家給出了更加悲觀的預(yù)期—悉尼和墨爾本的房價或?qū)⑾碌?5%–20%。
德意志銀行首席國際經(jīng)濟(jì)學(xué)家托爾斯滕·斯洛克最近編制了一份名單，列出了2019年需要注意的30個全球市場風(fēng)險，澳大利亞房價“崩潰”赫然在列。
樓市“冰凍”非一日之寒
20世紀(jì)90年代，澳洲曾經(jīng)歷過一次歷時四年的房市衰退，誘因是利率、失業(yè)率雙飆升。這次不同，房價大跌主要驅(qū)動因素是信貸收緊，購房需求被抑制。
在過去的四年，由于擔(dān)心標(biāo)準(zhǔn)過于寬松且市場過熱，監(jiān)管機(jī)構(gòu)不斷收緊信貸標(biāo)準(zhǔn)。首先，抵押貸款的數(shù)量被大大降低，這樣一來，大多數(shù)購房者無法借貸到之前額度的購房款，限制了他們的購房能力。 分析 師估計，家庭可以借入的最高金額減少了約20%。其次，監(jiān)察機(jī)構(gòu)還迫使銀行執(zhí)行更嚴(yán)格的收入和資金審核政策，這使得貸款人數(shù)也被限制。
澳洲執(zhí)行如此嚴(yán)厲的“限貸”緊縮政策并不是空穴來風(fēng)，究其原因，不得不提到澳洲不可小覷的家庭債務(wù)水平。據(jù)澳大利亞《每日郵報》此前報道，澳洲目前家庭債務(wù)水平居高不下，甚至在發(fā)達(dá)國家中“拔得頭籌”。信用卡賬單、住房抵押貸款和個人貸款等債務(wù)現(xiàn)在占澳大利亞家庭平均收入的189%，而1988年這一比例僅為60%，也就是債務(wù)占收入比在過去30年飆漲了129%。
因此，澳大利亞當(dāng)局非常鎮(zhèn)定，他們一再強(qiáng)調(diào)，過去的繁榮是不可持續(xù)的，下降是可能的，現(xiàn)在市場正在恢復(fù)更正常的狀況。
然而，經(jīng)合組織警告說，住房市場的軟著陸在國際上很少見，澳大利亞應(yīng)該隨時準(zhǔn)備應(yīng)對價格大幅下跌的風(fēng)險。此外，澳大利亞儲備銀行表示，如果銀行同時撤出貸款，銀行面臨的風(fēng)險將加劇。
全球樓市繁榮不再？
除澳洲外，2018年下半年，全球多地樓市同樣“寒意”明顯。
香港曾長期霸占全球房價最高城市榜首，不過，追蹤香港房價的中原城市領(lǐng)先指數(shù)顯示，香港2018年12月房價指數(shù)降至174.37，環(huán)比上月跌幅達(dá)1.70%。這已是該指數(shù)連續(xù)第四個月下跌，為2016年以來持續(xù)時間最長的下跌。
加拿大樓市在經(jīng)歷了長時間繁榮之后，如今也遇到了寒潮。加拿大房地產(chǎn)協(xié)會（CREA）最新數(shù)據(jù)顯示，2018年11月，全國房屋成交量環(huán)比下跌2.3%，價格同比下跌2.9%；該協(xié)會還稱2018年加拿大房屋銷量同比下降11.2%至45.8萬套，為5年來新低。2019年，加拿大房屋銷量和價格難言樂觀。
此外，美國樓市在經(jīng)歷了去年年初的火熱行情之后，也在下半年開始出現(xiàn)降溫跡象。美國全國地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會剛剛發(fā)布的2018年11月成屋銷售指數(shù)已降至2014年5月來最低，同比跌幅為7.7%，而此前10月數(shù)據(jù)也同比下跌約7%，是數(shù)年來首次出現(xiàn)同比下跌。
由于脫歐前景不明，一直是中東和俄羅斯富豪們最愛的英國樓市也撐不住了。全英房屋抵押貸款協(xié)會統(tǒng)計顯示，英國在2018年的房價取得5年來最慢漲幅，2018全年的房價漲幅從一年前的2.6%降至0.5%，創(chuàng)下2013年2月以來的最慢同比增速。而據(jù)瑞銀近日發(fā)布的 研究 報告顯示，倫敦房產(chǎn)目前在市場上平均需要掛牌128天才會被出售，這一比例高于2016年平均77天的水平。
對于全球房市下跌，彭博社總結(jié)出幾個共同點：借貸成本上升、政府對投機(jī)監(jiān)管力度加大以及股市動蕩。
這是否意味著全球發(fā)達(dá)市場的樓市繁榮即將終結(jié)？有一點至少不可否認(rèn)，低利率的時代結(jié)束了。隨著美元進(jìn)入了加息周期，很多國家央行也同步加息。這也是為何各國貨幣信貸政策收緊、銀行貸款利率提高的直接原因。
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